Actu Juridique

Agent immobilier : vérifiez les signatures !

Un vendeur fait appel à un agent immobilier pour l’aider à vendre son logement. L’agent immobilier réussit sa mission et trouve un couple qui souhaite acheter le logement.

L’agent immobilier rédige alors un compromis de vente signé par toutes les parties. Puis, il notifie le compromis de vente au couple par 2 lettres recommandées avec AR (LRAR), une pour le mari et une pour l’épouse, afin de « purger » le droit de rétractation et de faire ainsi courir le délai de 10 jours durant lequel le couple peut refuser de finaliser la vente sans avoir à se justifier.

Pour cela, il envoie une LRAR à chacun des membres du couple. A la réception des recommandés signés, l’agent immobilier considère que sa mission est terminée et laisse le notaire prendre le relai.

6 mois plus tard, le notaire rédige un procès-verbal constatant l’impossibilité de procéder à la vente, les acquéreurs ayant exercé leur droit de rétractation.

« Impossible ! », constate le vendeur qui réclame le versement d’une indemnité au titre de la « clause pénale » prévue dans la promesse de vente : il n’est plus possible, selon lui, de faire jouer ce droit de rétractation.

A tort, répond le couple : il explique que les 2 recommandés ont été signés par le mari. Dès lors, le délai de rétractation n’a pas valablement été purgé et son refus de finaliser la vente est valable. Ce que confirme le juge.

Le vendeur se retourne alors contre l’agent immobilier. Celui-ci refuse à son tour d’indemniser le vendeur : ayant notifié la promesse de vente à chacun des membres du couple, séparément et selon les formalités requises par la Loi, il estime avoir parfaitement rempli sa mission.

« Non », répond le vendeur : selon lui, l’agent immobilier a manqué à son obligation de vérification des signatures apposées sur les avis de réception.

Ce que conteste l’agent immobilier pour qui cette obligation ne lui incombait pas puisque sa mission avait pris fin lors de l’envoi des LRAR.

Mais pour le juge, il incombait effectivement à l’agent immobilier de vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l’avis de réception de la LRAR aux acquéreurs. A défaut, sa responsabilité peut être engagée par le vendeur lésé…

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 21 mars 2019, n° 18-10772

Immobilier et droit de rétractation : qui signe la notification par LRAR ? © Copyright WebLex – 2019

Officiers publics ou ministériels : mode d’emploi de la « sollicitation personnalisée »

Depuis le 1er avril 2019, les avocats au Conseil d’Etat et à la Cour de cassation, les notaires, les huissiers de justice et les commissaires-priseurs judiciaires peuvent recourir à la « sollicitation personnalisée ».

Ces professionnels ne peuvent recourir à la sollicitation personnalisée que sous forme d’un envoi postal ou d’un mail, adressé à un particulier ou une société déterminé(e). Le démarchage physique ou téléphonique (même par SMS) reste expressément interdit. En outre, toute sollicitation personnalisée en rapport avec une affaire particulière est aussi interdite.

Le contenu de la sollicitation personnalisée doit être sincère sur la nature des prestations de services proposées et leur mise en œuvre doit respecter les règles déontologiques applicables à ces professions, notamment les principes de dignité, de loyauté, de confraternité et de délicatesse. Aucun élément comparatif ou dénigrant ne doit être utilisé.

S’agissant de la rémunération des officiers publics ou ministériels :

• lorsque la sollicitation porte sur une prestation non soumise à un tarif réglementé, elle doit préciser les modalités de détermination des honoraires, lesquels feront l’objet d’une convention ;
• lorsque la sollicitation porte sur une prestation soumise à un tarif réglementé, elle le précise et mentionne les remises pratiquées, leur taux et les conditions dans lesquelles elles sont octroyées.

Par ailleurs, l’instance professionnelle nationale de ces professions peut prévoir, dans son règlement déontologique, que l’officier public ou ministériel qui ouvre ou modifie substantiellement un site internet en vue de faire de la sollicitation personnalisée (que cela soit le sien ou celui d’un tiers) doit l’en informer.

Sachez également qu’il est interdit d’utiliser des noms de domaine évoquant de façon générique le titre de la profession concernée ou un titre pouvant prêter à confusion, un domaine du droit ou une activité relevant de celles de la profession.

Enfin, la réglementation mise en place prévoit que les sites internet de ces professionnels ne peuvent comporter aucun encart ou bannière publicitaire, autres que ceux de la ou des professions exercées, pour quelque produit ou service que ce soit.

Source : Décret n° 2019-257 du 29 mars 2019 relatif aux officiers publics ou ministériels

Officiers publics ou ministériels : faites de la pub ! © Copyright WebLex – 2019

Constructeurs : comment expérimenter ?

La Loi Essoc, votée durant l’été 2018, comporte une disposition qui vise à faciliter la réalisation de projets de construction et à favoriser l’innovation. Pour atteindre ces objectifs, le Gouvernement a mis en place le « permis d’expérimenter ».

En recourant, sur demande, au permis d’expérimenter, un constructeur peut :

• déroger aux règles de construction, à condition toutefois d’atteindre les mêmes objectifs (de sécurité, de performance énergétique, de prévention sismique, etc.) visés par ces règles de construction : cela s’appelle des « solutions d’effet équivalent » ;
• mettre en œuvre un moyen de construction présentant un caractère innovant.

Il revient au constructeur de prouver que les solutions utilisées parviennent à des résultats équivalents et que les moyens d’innovation mis en œuvre sont effectivement innovants (cela peut être attesté par un organisme tiers indépendant).

Sachez que pour mieux informer les constructeurs, le Gouvernement a élaboré un guide d’application du « permis d’expérimenter » que vous pouvez trouver sur le site web http://www.cohesion-territoires.gouv.fr.

Ce guide identifie 6 étapes à respecter dans l’ordre suivant :

• le constructeur trouve un organisme indépendant qui lui délivrera l’attestation ;
• le constructeur fournit son dossier de demande à l’organisme indépendant ;
• l’organisme indépendant analyse le dossier, et s’il valide la solution, produit l’attestation d’effet équivalent grâce au site web démarches-simplifiées.fr et la fournit au constructeur ;
• le constructeur joint l’attestation à sa demande d’autorisation d’urbanisme ;
• le constructeur trouve un contrôleur technique ;
• le contrôleur technique vérifie que la mise en œuvre de la solution est conforme aux règles énoncées dans le dossier de demande d’attestation, validées et rappelées par l’attestation ; à la fin des travaux, il délivre une attestation de bonne mise en œuvre de la solution d’effet équivalent utilisée.

Sources :

• Décret n° 2019-184 du 11 mars 2019 relatif aux conditions d’application de l’ordonnance n° 2018-937 du 30 octobre 2018 visant à faciliter la réalisation de projets de construction et à favoriser l’innovation
• http://www.cohesion-territoires.gouv.fr)

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Syndic : quand un copropriétaire réclame l’annulation de 2 AG

Un copropriétaire réclame l’annulation de 2 assembles générales (AG) en justice.

Le juge va d’entrée rejeter la demande d’annulation de la 1ère AG : il constate que le copropriétaire a introduit son action en justice 1 an et 1 mois après que le procès-verbal (PV) d’AG lui ait été notifié par le syndic. Or, comme le rappelle le juge, l’action doit être introduite dans les 2 mois qui suivent la notification du PV d’AG.

Concernant la 2nde AG, le copropriétaire l’a contestée dans le temps imparti. Mais le juge va là encore rejeter la demande d’annulation du copropriétaire : il remarque que le copropriétaire n’a ni la qualité de « défaillant » (il n’était pas absent lors de l’AG), ni la qualité d’« opposant » (il a voté en faveur de plusieurs résolutions débattues lors de l’AG).

Syndic : quand un copropriétaire réclame l’annulation d’1 AG

Dans une autre affaire, un copropriétaire a également réclamé l’annulation d’une AG. Pour obtenir gain de cause, il a expliqué que la procédure de convocation n’a pas été respectée puisqu’il a reçu sa convocation hors délai.

Mais le juge lui a donné tort : lors de l’AG, il a voté en faveur de certaines résolutions. Dès lors, il n’a ni la qualité de « défaillant », ni la qualité d’« opposant » et ne peut donc pas réclamer l’annulation de l’AG litigieuse, quand bien même il a reçu sa convocation hors délai.

Syndic : quand un copropriétaire conteste l’approbation des comptes

Un copropriétaire est en désaccord sur la réalisation de travaux de soutènement d’un chalet réalisés par le syndic en urgence.

Par la suite, une AG approuve l’exercice comptable de l’année au cours de laquelle la dépense inhérente aux travaux litigieux a été engagée. Ce qui va amener le copropriétaire mécontent à réclamer l’annulation de cette AG.

Mais le juge va lui donner tort : l’AG dont il réclame l’annulation ne fait que constater la régularité comptable et financière des comptes du syndicat des copropriétaires. Et cette AG n’est entachée d’aucune irrégularité susceptible d’entraîner sa nullité. Dès lors, la demande d’annulation de l’AG formulée par le copropriétaire est rejetée.

Sources :

• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 mars 2019, n° 18-10382
• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 mars 2019, n° 18-10379
• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 mars 2019, n° 17-26190

Contestation d’une assemblée générale : illustrations pratiques… © Copyright WebLex – 2019

Bail commercial : attention au démembrement de propriété !

Pour mémoire, le droit de propriété se compose de la « nue-propriété » et de « l’usufruit ». Ce droit de propriété peut donc être réparti en un nu-propriétaire (titulaire du droit de disposer du bien) et un usufruit (titulaire du droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus) : on parle alors de démembrement de propriété.

En matière de baux commerciaux, la Loi prévoit que l’usufruitier ne peut pas, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds commercial, industriel ou artisanal. Si le nu-propriétaire refuse de donner son accord, l’usufruitier peut toutefois donner quand même le fonds commercial à bail, à condition d’y être autorisé par la justice.

C’est ce que vient de rappeler un juge dans l’affaire suivante : une mère, propriétaire d’un local commercial, décide de faire une donation de la nue-propriété à ses 2 filles.

9 ans plus tard, la mère signe seule un contrat de bail commercial avec une société. Des travaux imprévus sont ensuite réalisés aux frais de la société qui négocie et obtient en compensation une dispense de loyers pendant un certain nombre de mois, puis une réduction du loyer. Un avenant au bail commercial est alors conclu pour matérialiser par écrit cet accord.

Mais les 2 filles, nues-propriétaires, réclament l’annulation de cet avenant et le paiement du loyer prévu dans le bail commercial initial. Elles expliquent alors que l’avenant n’est pas valable puisqu’il a été conclu sans leur accord.

Ce qui est normal, explique la société : pour elle, il n’est pas nécessaire d’obtenir l’accord des nues-propriétaires pour la conclusion de l’avenant puisque leur accord est seulement nécessaire pour la conclusion ou le renouvellement d’un bail commercial…

… à tort, pour le juge, qui confirme que l’accord des nues-propriétaires devait être obtenu pour que l’avenant soit valable. Leur accord faisant ici défaut, l’avenant est nul et la société doit payer le montant du loyer prévu par le bail commercial initial.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 mars 2019, n° 17-27560

Bail commercial : parfois, les écrits aussi s’envolent… © Copyright WebLex – 2019

Déclaration des bénéficiaires effectifs : en cas de changements…

Les sociétés sont désormais tenues de déclarer leurs « bénéficiaires effectifs » : il s’agit des personnes physiques qui soit détiennent, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital ou des droits de vote de la société, soit exercent, par tout autre moyen, un pouvoir de contrôle sur la société.

Toutefois, toutes les entreprises ne sont pas concernées par cette nouvelle obligation. Seules les sociétés commerciales et civiles, les GIE et toute autre entité tenue de s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés (RCS) sont dans l’obligation d’effectuer cette nouvelle déclaration, à l’exception des sociétés cotées.

Une députée a constaté que certains Tribunaux de commerce exigent que soit déposée une déclaration modificative en cas de changement de l’une des informations relatives à la société : dénomination ou raison sociale, forme juridique et adresse du siège social de la société.

Or, selon la députée, une déclaration modificative ne devrait être faite qu’en cas de changement affectant le/les bénéficiaire(s) effectif(s). Par ailleurs, elle considère que le surcoût de 46,41 € qui est versé à chaque déclaration modificative va à l’encontre de la volonté du Gouvernement de diminuer les coûts de formalités pour les entreprises.

Le Gouvernement vient de lui répondre que la réglementation ne sera pas modifiée ! Il reste donc obligatoire de procéder à une déclaration modificative en cas de changement de la situation juridique de la société modifiant l’une des informations contenues dans le document initialement déposé au greffe du Tribunal de commerce.

Il explique sa position par le fait que la communication des informations fournies lors de la déclaration des bénéficiaires effectifs constitue un élément essentiel du dispositif de lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme. Informations qui comprennent nécessairement les changements affectant la société…

Source : Réponse Ministérielle Lasserre-Davis, Assemblée Nationale, du 22 janvier 2019, n° 13199

Registre des bénéficiaires effectifs : un assouplissement en vue ? © Copyright WebLex – 2019