Actu Juridique

Syndics : copropriété > procédure de liquidation !

Un syndic est placé en liquidation judiciaire. Un nouveau syndic reprend la gestion des immeubles en copropriété gérés par l’ancien syndic. Pour la bonne gestion des affaires, il demande au liquidateur de lui remettre les situations de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives des syndicats de copropriétaires. Ce que refuse le liquidateur…

… à tort, selon le nouveau syndic, qui va alors faire appel à la justice.

Mais, pour le liquidateur, cette action en justice est irrecevable en raison de l’ouverture de la procédure de liquidation. Il rappelle, en effet, que le jugement d’ouverture de la procédure de liquidation interdit toute action en justice tendant à la condamnation du débiteur (ici l’ancien syndic) au paiement d’une somme d’argent.

Sauf que cette interdiction ne vaut pas pour lui, répond le nouveau syndic : il considère que son action en justice est tout à fait recevable puisqu’elle vise au respect d’une obligation légale, inhérente à la profession de syndic, et non au paiement d’une somme d’argent.

« Action recevable », confirme le juge qui ordonne au liquidateur de remettre au nouveau syndic les situations de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives des syndicats de copropriétaires gérés par l’ancien syndic.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 20 mars 2019, n° 17-22417

Syndics : faire face à la liquidation judiciaire de l’ancien syndic… © Copyright WebLex – 2019

Achat immobilier : il faut visiter les combles !

Un couple achète un appartement dans un immeuble ancien. Par la suite, le couple apprend que la toiture de l’immeuble n’est pas en bon état et nécessite des travaux de rénovation. Pour lui, s’agit là d’un problème dont le vendeur avait connaissance et qui lui a été caché. Il réclame donc la résolution de la vente pour vice caché…

… à tort, pour le vendeur, pour qui le couple ne peut s’en prendre qu’à lui-même. Il explique alors que le mauvais état de la toiture n’est pas caché puisqu’il est parfaitement visible depuis les combles de l’immeuble. Or, le couple n’a jamais visité les combles de l’immeuble et n’a même jamais demandé à y accéder. Un comportement négligent, selon lui, qui interdit au couple de réclamer la résolution de la vente pour vice caché…

Ce que confirme le juge : parce qu’il n’est pas établi que le vendeur a volontairement empêché le couple de visiter les combles et parce que celui-ci n’a pas demandé à y accéder, l’absence de visite des combles est imputable au couple. Le vice affectant la toiture n’était donc pas caché et la demande de résolution de la vente formulée par le couple est rejetée.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 20 mars 2019, n° 18-12604

Achat immobilier : faut-il impérativement visiter les combles ? © Copyright WebLex – 2019

Agent immobilier : vérifiez les signatures !

Un vendeur fait appel à un agent immobilier pour l’aider à vendre son logement. L’agent immobilier réussit sa mission et trouve un couple qui souhaite acheter le logement.

L’agent immobilier rédige alors un compromis de vente signé par toutes les parties. Puis, il notifie le compromis de vente au couple par 2 lettres recommandées avec AR (LRAR), une pour le mari et une pour l’épouse, afin de « purger » le droit de rétractation et de faire ainsi courir le délai de 10 jours durant lequel le couple peut refuser de finaliser la vente sans avoir à se justifier.

Pour cela, il envoie une LRAR à chacun des membres du couple. A la réception des recommandés signés, l’agent immobilier considère que sa mission est terminée et laisse le notaire prendre le relai.

6 mois plus tard, le notaire rédige un procès-verbal constatant l’impossibilité de procéder à la vente, les acquéreurs ayant exercé leur droit de rétractation.

« Impossible ! », constate le vendeur qui réclame le versement d’une indemnité au titre de la « clause pénale » prévue dans la promesse de vente : il n’est plus possible, selon lui, de faire jouer ce droit de rétractation.

A tort, répond le couple : il explique que les 2 recommandés ont été signés par le mari. Dès lors, le délai de rétractation n’a pas valablement été purgé et son refus de finaliser la vente est valable. Ce que confirme le juge.

Le vendeur se retourne alors contre l’agent immobilier. Celui-ci refuse à son tour d’indemniser le vendeur : ayant notifié la promesse de vente à chacun des membres du couple, séparément et selon les formalités requises par la Loi, il estime avoir parfaitement rempli sa mission.

« Non », répond le vendeur : selon lui, l’agent immobilier a manqué à son obligation de vérification des signatures apposées sur les avis de réception.

Ce que conteste l’agent immobilier pour qui cette obligation ne lui incombait pas puisque sa mission avait pris fin lors de l’envoi des LRAR.

Mais pour le juge, il incombait effectivement à l’agent immobilier de vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l’avis de réception de la LRAR aux acquéreurs. A défaut, sa responsabilité peut être engagée par le vendeur lésé…

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 21 mars 2019, n° 18-10772

Immobilier et droit de rétractation : qui signe la notification par LRAR ? © Copyright WebLex – 2019

Officiers publics ou ministériels : mode d’emploi de la « sollicitation personnalisée »

Depuis le 1er avril 2019, les avocats au Conseil d’Etat et à la Cour de cassation, les notaires, les huissiers de justice et les commissaires-priseurs judiciaires peuvent recourir à la « sollicitation personnalisée ».

Ces professionnels ne peuvent recourir à la sollicitation personnalisée que sous forme d’un envoi postal ou d’un mail, adressé à un particulier ou une société déterminé(e). Le démarchage physique ou téléphonique (même par SMS) reste expressément interdit. En outre, toute sollicitation personnalisée en rapport avec une affaire particulière est aussi interdite.

Le contenu de la sollicitation personnalisée doit être sincère sur la nature des prestations de services proposées et leur mise en œuvre doit respecter les règles déontologiques applicables à ces professions, notamment les principes de dignité, de loyauté, de confraternité et de délicatesse. Aucun élément comparatif ou dénigrant ne doit être utilisé.

S’agissant de la rémunération des officiers publics ou ministériels :

• lorsque la sollicitation porte sur une prestation non soumise à un tarif réglementé, elle doit préciser les modalités de détermination des honoraires, lesquels feront l’objet d’une convention ;
• lorsque la sollicitation porte sur une prestation soumise à un tarif réglementé, elle le précise et mentionne les remises pratiquées, leur taux et les conditions dans lesquelles elles sont octroyées.

Par ailleurs, l’instance professionnelle nationale de ces professions peut prévoir, dans son règlement déontologique, que l’officier public ou ministériel qui ouvre ou modifie substantiellement un site internet en vue de faire de la sollicitation personnalisée (que cela soit le sien ou celui d’un tiers) doit l’en informer.

Sachez également qu’il est interdit d’utiliser des noms de domaine évoquant de façon générique le titre de la profession concernée ou un titre pouvant prêter à confusion, un domaine du droit ou une activité relevant de celles de la profession.

Enfin, la réglementation mise en place prévoit que les sites internet de ces professionnels ne peuvent comporter aucun encart ou bannière publicitaire, autres que ceux de la ou des professions exercées, pour quelque produit ou service que ce soit.

Source : Décret n° 2019-257 du 29 mars 2019 relatif aux officiers publics ou ministériels

Officiers publics ou ministériels : faites de la pub ! © Copyright WebLex – 2019

Constructeurs : comment expérimenter ?

La Loi Essoc, votée durant l’été 2018, comporte une disposition qui vise à faciliter la réalisation de projets de construction et à favoriser l’innovation. Pour atteindre ces objectifs, le Gouvernement a mis en place le « permis d’expérimenter ».

En recourant, sur demande, au permis d’expérimenter, un constructeur peut :

• déroger aux règles de construction, à condition toutefois d’atteindre les mêmes objectifs (de sécurité, de performance énergétique, de prévention sismique, etc.) visés par ces règles de construction : cela s’appelle des « solutions d’effet équivalent » ;
• mettre en œuvre un moyen de construction présentant un caractère innovant.

Il revient au constructeur de prouver que les solutions utilisées parviennent à des résultats équivalents et que les moyens d’innovation mis en œuvre sont effectivement innovants (cela peut être attesté par un organisme tiers indépendant).

Sachez que pour mieux informer les constructeurs, le Gouvernement a élaboré un guide d’application du « permis d’expérimenter » que vous pouvez trouver sur le site web http://www.cohesion-territoires.gouv.fr.

Ce guide identifie 6 étapes à respecter dans l’ordre suivant :

• le constructeur trouve un organisme indépendant qui lui délivrera l’attestation ;
• le constructeur fournit son dossier de demande à l’organisme indépendant ;
• l’organisme indépendant analyse le dossier, et s’il valide la solution, produit l’attestation d’effet équivalent grâce au site web démarches-simplifiées.fr et la fournit au constructeur ;
• le constructeur joint l’attestation à sa demande d’autorisation d’urbanisme ;
• le constructeur trouve un contrôleur technique ;
• le contrôleur technique vérifie que la mise en œuvre de la solution est conforme aux règles énoncées dans le dossier de demande d’attestation, validées et rappelées par l’attestation ; à la fin des travaux, il délivre une attestation de bonne mise en œuvre de la solution d’effet équivalent utilisée.

Sources :

• Décret n° 2019-184 du 11 mars 2019 relatif aux conditions d’application de l’ordonnance n° 2018-937 du 30 octobre 2018 visant à faciliter la réalisation de projets de construction et à favoriser l’innovation
• http://www.cohesion-territoires.gouv.fr)

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Syndic : quand un copropriétaire réclame l’annulation de 2 AG

Un copropriétaire réclame l’annulation de 2 assembles générales (AG) en justice.

Le juge va d’entrée rejeter la demande d’annulation de la 1ère AG : il constate que le copropriétaire a introduit son action en justice 1 an et 1 mois après que le procès-verbal (PV) d’AG lui ait été notifié par le syndic. Or, comme le rappelle le juge, l’action doit être introduite dans les 2 mois qui suivent la notification du PV d’AG.

Concernant la 2nde AG, le copropriétaire l’a contestée dans le temps imparti. Mais le juge va là encore rejeter la demande d’annulation du copropriétaire : il remarque que le copropriétaire n’a ni la qualité de « défaillant » (il n’était pas absent lors de l’AG), ni la qualité d’« opposant » (il a voté en faveur de plusieurs résolutions débattues lors de l’AG).

Syndic : quand un copropriétaire réclame l’annulation d’1 AG

Dans une autre affaire, un copropriétaire a également réclamé l’annulation d’une AG. Pour obtenir gain de cause, il a expliqué que la procédure de convocation n’a pas été respectée puisqu’il a reçu sa convocation hors délai.

Mais le juge lui a donné tort : lors de l’AG, il a voté en faveur de certaines résolutions. Dès lors, il n’a ni la qualité de « défaillant », ni la qualité d’« opposant » et ne peut donc pas réclamer l’annulation de l’AG litigieuse, quand bien même il a reçu sa convocation hors délai.

Syndic : quand un copropriétaire conteste l’approbation des comptes

Un copropriétaire est en désaccord sur la réalisation de travaux de soutènement d’un chalet réalisés par le syndic en urgence.

Par la suite, une AG approuve l’exercice comptable de l’année au cours de laquelle la dépense inhérente aux travaux litigieux a été engagée. Ce qui va amener le copropriétaire mécontent à réclamer l’annulation de cette AG.

Mais le juge va lui donner tort : l’AG dont il réclame l’annulation ne fait que constater la régularité comptable et financière des comptes du syndicat des copropriétaires. Et cette AG n’est entachée d’aucune irrégularité susceptible d’entraîner sa nullité. Dès lors, la demande d’annulation de l’AG formulée par le copropriétaire est rejetée.

Sources :

• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 mars 2019, n° 18-10382
• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 mars 2019, n° 18-10379
• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 mars 2019, n° 17-26190

Contestation d’une assemblée générale : illustrations pratiques… © Copyright WebLex – 2019