Actu Juridique

Syndic : quand un copropriétaire réclame l’annulation de 2 AG

Un copropriétaire réclame l’annulation de 2 assembles générales (AG) en justice.

Le juge va d’entrée rejeter la demande d’annulation de la 1ère AG : il constate que le copropriétaire a introduit son action en justice 1 an et 1 mois après que le procès-verbal (PV) d’AG lui ait été notifié par le syndic. Or, comme le rappelle le juge, l’action doit être introduite dans les 2 mois qui suivent la notification du PV d’AG.

Concernant la 2nde AG, le copropriétaire l’a contestée dans le temps imparti. Mais le juge va là encore rejeter la demande d’annulation du copropriétaire : il remarque que le copropriétaire n’a ni la qualité de « défaillant » (il n’était pas absent lors de l’AG), ni la qualité d’« opposant » (il a voté en faveur de plusieurs résolutions débattues lors de l’AG).

Syndic : quand un copropriétaire réclame l’annulation d’1 AG

Dans une autre affaire, un copropriétaire a également réclamé l’annulation d’une AG. Pour obtenir gain de cause, il a expliqué que la procédure de convocation n’a pas été respectée puisqu’il a reçu sa convocation hors délai.

Mais le juge lui a donné tort : lors de l’AG, il a voté en faveur de certaines résolutions. Dès lors, il n’a ni la qualité de « défaillant », ni la qualité d’« opposant » et ne peut donc pas réclamer l’annulation de l’AG litigieuse, quand bien même il a reçu sa convocation hors délai.

Syndic : quand un copropriétaire conteste l’approbation des comptes

Un copropriétaire est en désaccord sur la réalisation de travaux de soutènement d’un chalet réalisés par le syndic en urgence.

Par la suite, une AG approuve l’exercice comptable de l’année au cours de laquelle la dépense inhérente aux travaux litigieux a été engagée. Ce qui va amener le copropriétaire mécontent à réclamer l’annulation de cette AG.

Mais le juge va lui donner tort : l’AG dont il réclame l’annulation ne fait que constater la régularité comptable et financière des comptes du syndicat des copropriétaires. Et cette AG n’est entachée d’aucune irrégularité susceptible d’entraîner sa nullité. Dès lors, la demande d’annulation de l’AG formulée par le copropriétaire est rejetée.

Sources :

• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 mars 2019, n° 18-10382
• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 mars 2019, n° 18-10379
• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 mars 2019, n° 17-26190

Contestation d’une assemblée générale : illustrations pratiques… © Copyright WebLex – 2019

Bail commercial : attention au démembrement de propriété !

Pour mémoire, le droit de propriété se compose de la « nue-propriété » et de « l’usufruit ». Ce droit de propriété peut donc être réparti en un nu-propriétaire (titulaire du droit de disposer du bien) et un usufruit (titulaire du droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus) : on parle alors de démembrement de propriété.

En matière de baux commerciaux, la Loi prévoit que l’usufruitier ne peut pas, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds commercial, industriel ou artisanal. Si le nu-propriétaire refuse de donner son accord, l’usufruitier peut toutefois donner quand même le fonds commercial à bail, à condition d’y être autorisé par la justice.

C’est ce que vient de rappeler un juge dans l’affaire suivante : une mère, propriétaire d’un local commercial, décide de faire une donation de la nue-propriété à ses 2 filles.

9 ans plus tard, la mère signe seule un contrat de bail commercial avec une société. Des travaux imprévus sont ensuite réalisés aux frais de la société qui négocie et obtient en compensation une dispense de loyers pendant un certain nombre de mois, puis une réduction du loyer. Un avenant au bail commercial est alors conclu pour matérialiser par écrit cet accord.

Mais les 2 filles, nues-propriétaires, réclament l’annulation de cet avenant et le paiement du loyer prévu dans le bail commercial initial. Elles expliquent alors que l’avenant n’est pas valable puisqu’il a été conclu sans leur accord.

Ce qui est normal, explique la société : pour elle, il n’est pas nécessaire d’obtenir l’accord des nues-propriétaires pour la conclusion de l’avenant puisque leur accord est seulement nécessaire pour la conclusion ou le renouvellement d’un bail commercial…

… à tort, pour le juge, qui confirme que l’accord des nues-propriétaires devait être obtenu pour que l’avenant soit valable. Leur accord faisant ici défaut, l’avenant est nul et la société doit payer le montant du loyer prévu par le bail commercial initial.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 mars 2019, n° 17-27560

Bail commercial : parfois, les écrits aussi s’envolent… © Copyright WebLex – 2019

Déclaration des bénéficiaires effectifs : en cas de changements…

Les sociétés sont désormais tenues de déclarer leurs « bénéficiaires effectifs » : il s’agit des personnes physiques qui soit détiennent, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital ou des droits de vote de la société, soit exercent, par tout autre moyen, un pouvoir de contrôle sur la société.

Toutefois, toutes les entreprises ne sont pas concernées par cette nouvelle obligation. Seules les sociétés commerciales et civiles, les GIE et toute autre entité tenue de s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés (RCS) sont dans l’obligation d’effectuer cette nouvelle déclaration, à l’exception des sociétés cotées.

Une députée a constaté que certains Tribunaux de commerce exigent que soit déposée une déclaration modificative en cas de changement de l’une des informations relatives à la société : dénomination ou raison sociale, forme juridique et adresse du siège social de la société.

Or, selon la députée, une déclaration modificative ne devrait être faite qu’en cas de changement affectant le/les bénéficiaire(s) effectif(s). Par ailleurs, elle considère que le surcoût de 46,41 € qui est versé à chaque déclaration modificative va à l’encontre de la volonté du Gouvernement de diminuer les coûts de formalités pour les entreprises.

Le Gouvernement vient de lui répondre que la réglementation ne sera pas modifiée ! Il reste donc obligatoire de procéder à une déclaration modificative en cas de changement de la situation juridique de la société modifiant l’une des informations contenues dans le document initialement déposé au greffe du Tribunal de commerce.

Il explique sa position par le fait que la communication des informations fournies lors de la déclaration des bénéficiaires effectifs constitue un élément essentiel du dispositif de lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme. Informations qui comprennent nécessairement les changements affectant la société…

Source : Réponse Ministérielle Lasserre-Davis, Assemblée Nationale, du 22 janvier 2019, n° 13199

Registre des bénéficiaires effectifs : un assouplissement en vue ? © Copyright WebLex – 2019

Les clauses doivent être (re)lues avec attention !

L’incendie d’un immeuble provoque des infiltrations dans la pharmacie mitoyenne à cet immeuble. Pour mettre fin à ces infiltrations, le pharmacien demande à son bailleur, qui se trouve être aussi propriétaire de l’immeuble incendié, de réaliser des travaux d’étanchéité. Travaux que le bailleur refuse de réaliser…

… à tort, selon le pharmacien, qui estime que le bailleur est tenu de de lui louer un local en parfait état, et donc sans infiltrations. Constatant que le bailleur refuse de réaliser les travaux nécessaires, le pharmacien estime avoir droit à des indemnités pour manquement du bailleur à son « obligation de délivrance ».

Indemnisations que refuse de verser le bailleur : il rappelle que les infiltrations n’ont en rien empêché le pharmacien d’exploiter son activité ; en outre, une clause du bail le décharge justement de toute responsabilité pour les dommages causés par des infiltrations, sans distinction de leur origine.

Mais le pharmacien maintient sa demande d’indemnisation : il estime que la clause litigieuse ne s’applique pas aux infiltrations dues par la destruction de l’immeuble mitoyen voisin suite à un incendie.

« Et si », répond le juge, qui constate que la clause ne distingue pas l’origine des infiltrations. Dès lors, le bailleur n’a pas à indemniser le pharmacien.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 mars 2019, n° 17-31122

Bail commercial : lire toutes les clauses attentivement ! © Copyright WebLex – 2019

Conclure avec une société en cours de formation : la vigilance est de rigueur !

Un bailleur met en location son local commercial et signe un contrat de bail avec la dirigeante de la société-locataire qui n’a pas encore été formellement créée. C’est pourquoi la dirigeante déclare, dans le contrat de bail, agir pour le compte de la société en formation.

Quelques années plus tard, la société ne verse plus le loyer dû, que le bailleur réclame, mais en vain. La société explique alors qu’elle n’a jamais souscrit le bail commercial puisqu’elle n’a jamais repris à son compte le bail conclu par la dirigeante.

La société rappelle que pour que le bail commercial lui soit opposable, il faut que l’une 3 formalités suivantes ait été respectée :

• annexer aux statuts de la société un état détaillé et précis indiquant la nature des actes déjà accomplis au nom et pour le compte de la société en formation ;
• faire valider le contrat conclu par les associés ;
• donner mandat à un associé ou à plusieurs d’entre eux les autorisant à prendre des engagements au nom et pour le compte de la société (cette solution ne vaut que pour les actes conclus entre la signature des statuts et l’immatriculation de la société).

Or, la société constate qu’aucune de ces formalités n’a ici été accomplie. Dès lors, elle n’est pas locataire du local commercial et l’action du bailleur à son encontre à ce titre doit être rejetée…

Mais le bailleur considère que le bail a bien été implicitement repris par la société car :

• la dirigeante s’est présentée comme le gérant d’une société en cours de formation ;
• la société a diligenté des actions en justice en se prévalant de la qualité de titulaire du bail ;
• la société s’est toujours présentée au cours des actions en justice comme ayant qualité pour agir en tant que titulaire du bail.

Mais le juge tranche en faveur de la société. Seules les 3 formalités, rappelées par la société, permettent de formaliser la reprise d’un engagement souscrit pour le compte d’une société en cours de formation. La reprise implicite, alléguée par le bailleur, est impossible.

Il faut donc considérer que c’est la dirigeante qui a la qualité de locataire et que c’est contre elle que le bailleur doit agir…

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 20 février 2019, n° 17-14242

Qui est locataire : la société ou son dirigeant ? © Copyright WebLex – 2019

BpiFrance Création lance le Pass’entrepreneur !

BpiFrance Création vient de lancer le Pass’entrepreneur pour aider les créateurs d’entreprise. Pour en bénéficier, il faut créer un compte sur le site web de BpiFrance Création (https://bpifrance-creation.fr).

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Ce nouvel outil peut également être utilisé par un conseiller en création d’entreprises (experts-comptables, avocats, notaires, etc.).

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