Actu Fiscale

Révision des valeurs locatives des locaux commerciaux : un bref historique

Les principaux impôts locaux (taxe foncière, taxe d’habitation et cotisation foncière des entreprises) sont déterminés à partir de la valeur locative cadastrale des bâtiments. Cette valeur locative cadastrale est censée correspondre au montant du loyer que toucherait le propriétaire de l’immeuble s’il décidait de le placer en location.

A l’origine, elle devait faire l’objet de révisions périodiques générales tous les 6 ans complétées par des actualisations triennales. Or, la dernière révision générale est intervenue en 1970 suivie d’une actualisation en 1980 !

Face à la nécessité de réformer le système pour l’adapter aux exigences contemporaines, et surtout pour tenir compte des prix du marché, il a été décidé, en 2010, d’initier une réforme des valeurs locatives des locaux professionnels.

La nouvelle valeur locative révisée, applicable depuis le 1er janvier 2017, concerne les locaux professionnels, les locaux commerciaux, les locaux affectés à une activité professionnelle non commerciale (par exemple un cabinet médical) et les locaux professionnels spécialement aménagés pour l’exercice d’une activité particulière. Les locaux industriels (évalués selon la méthode comptable) et les locaux d’habitation ne sont donc pas concernés.

Révision des valeurs locatives des locaux commerciaux : un risque d’abus ?

Dans le cadre de cette révision des valeurs locatives, il a été mis en place un dispositif de lissage et un dispositif de planchonnement.

Le dispositif de planchonnement a été créé pour éviter autant que possible les variations extrêmes, positives ou négatives, entre la valeur locative avant révision (jusqu’en 2016) et la valeur locative révisée (depuis 2017). Ce dispositif de planchonnement consiste à atténuer de moitié ces variations.

Quant au dispositif de lissage, il vise à étaler de façon linéaire, sur 10 ans, les variations à la hausse ou à la baisse des cotisations dues par les entreprises.

Ces dispositifs particuliers ne s’appliquent ni aux nouveaux locaux créés depuis le 1er janvier 2017, ni aux locaux existants avant cette date mais ayant fait l’objet d’un changement de consistance, d’affectation ou d’utilisation après le 1er janvier 2017.

Il a été demandé si le fait de changer la consistance, l’affectation ou l’utilisation d’un local pour échapper au dispositif de lissage ne constituait pas un effet d’aubaine qu’il serait bon d’encadrer.

La réponse est négative pour 2 raisons :

• d’une part, les changements de consistance, d’utilisation ou d’affectation des locaux sont soumis à déclaration par les propriétaires, l’administration étant autorisée, sous le contrôle du juge de l’impôt, à en vérifier la réalité ;
• d’autre part, le dispositif de lissage est d’ores et déjà maintenu si le changement de consistance, d’utilisation ou d’affectation concerne moins de 10 % de la surface (ou de la fraction) du local.

Source : Réponse ministérielle Grand du 31 janvier 2019, Sénat, n°01681

Révision des valeurs locatives des locaux commerciaux : une aubaine ? © Copyright WebLex – 2019

LBO et vente de titres : plus-value ou salaire ?

Un dirigeant crée, avec 5 investisseurs, une holding dans le but de racheter une entreprise dont il est actionnaire et dans laquelle il exerce une fonction de direction.

Ce rachat s’effectue dans le cadre d’une opération de LBO (« leverage buy-out »). Pour mémoire, un LBO est une opération destinée à acheter une entreprise (dite « cible ») avec l’aide, en tout ou partie, d’un financement bancaire.

Concrètement, il s’agit de créer une holding qui va s’endetter pour acquérir la cible. Fiscalement, ce type d’opération permet, notamment, de déduire les intérêts d’emprunt supportés par la holding des bénéfices réalisés par la cible, sous réserve, bien entendu et le cas échéant, du respect du plafond de limitation de la déductibilité des charges financières.

Ici, le dirigeant apporte à la holding des actions de l’entreprise cible et reçoit, en échange, des actions de cette holding. En contrepartie de cet échange d’actions et de l’engagement du dirigeant de conserver ses fonctions dans l’entreprise cible, le dirigeant et ses associés signent une convention qui prévoit qu’en cas de vente concomitante des titres de la holding, une fraction du gain réalisé par les 5 autres associés sera rétrocédée au dirigeant.

Quelque temps plus tard, les associés cèdent l’ensemble des titres de la holding et, comme convenu, reversent une partie de leurs gains au dirigeant qui déclare ces sommes, au titre de l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des plus-values de cession de valeurs mobilières.

Une erreur selon l’administration qui, à l’occasion d’un contrôle fiscal et à la suite d’une estimation de la valeur des actions vendues, a considéré qu’une partie des sommes rétrocédées devait être imposée dans la catégorie des traitements et salaires.

La qualification des sommes en cause (plus-values ou salaires) est importante, le taux d’imposition qui s’applique étant différent : prélèvement forfaitaire unique au taux de 30 % pour les plus-values et barème progressif de l’impôt sur le revenu pour les salaires.

Pour l’administration, la rétrocession d’une partie du prix de vente des actions n’est pas assimilable à une plus-value : ce n’est pas le dirigeant qui a vendu les titres et qui a réalisé un gain, ce sont ses associés. Les sommes en question s’apparentent, en revanche, à un avantage en nature, puisqu’elles ont été consenties au dirigeant en raison des fonctions qu’il exerce et des performances qu’il a réalisées dans l’entreprise cible.

Une position que partage le juge, après examen de la convention signée entre les associés. La rétrocession au profit du dirigeant d’une partie du prix de vente des actions s’assimile à un avantage en argent imposable dans la catégorie des traitements et salaires.

Le redressement fiscal est donc maintenu.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 15 février 2019, n°408867

Rachat d’entreprise et LBO : focus sur le gain réalisé lors de la vente des titres… © Copyright WebLex – 2019

Louer un local commercial : droit d’entrée = supplément de loyer ?

Une société prend en location un local commercial, dans le cadre d’un contrat de bail commercial conclu pour une durée de 10 ans (renouvelable), qui prévoit, en plus du loyer annuel, le paiement d’un droit d’entrée facturé avec TVA.

Après s’être acquittée de ce droit d’entrée, la société demande à récupérer la TVA payée (en vertu de son « droit à déduction »). Refus de l’administration qui considère que le droit d’entrée payé par la société s’assimile à une indemnité destinée à dédommager le bailleur (propriétaire du local) pour le préjudice qu’il subit du fait de la dépréciation de son patrimoine liée à l’occupation de son local.

Or, les indemnités destinées à réparer un préjudice ne doivent pas être soumises à la TVA : la société ne peut donc pas faire jouer son droit à déduction.

Une position que ne partage pas le juge : le droit d’entrée n’est pas assimilable à une indemnité destinée à compenser un préjudice. Il s’agit, en réalité, d’un supplément de loyer qui constitue, au même titre que le loyer annuel, la contrepartie de l’opération de location et qui doit donc être soumis à la TVA.

La société est donc en droit de récupérer la TVA payée sur ce droit d’entrée.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 15 février 2019, n°410796

Louer un local commercial : un droit d’entrée avec ou sans TVA ? © Copyright WebLex – 2019

Coronavirus (COVID-19) et TGAP : des précisions pour le calcul de la taxe

La TGAP (taxe générale sur les activités polluantes) est due par les entreprises ayant une activité polluante, ou dont l’activité nécessite l’utilisation de produits polluants.

Concrètement, devront payer cette taxe les entreprises qui exploitent une installation soumise à autorisation et dont l’activité consiste, notamment à réceptionner des déchets dangereux ou non dangereux et à les stocker, à les transférer vers un autre Etat, ou à pratiquer un traitement thermique (incinération par exemple).

La TGAP est une taxe complexe qui comprend plusieurs composantes : déchets, émissions polluantes, matériaux d’extraction, lessives et lubrifiants, huiles et préparations lubrifiantes.

Chaque composante de la TGAP est une taxe en soit, avec son propre taux d’imposition et ses propres modalités de calcul.

Pour tenir compte de la situation sanitaire actuelle, le Gouvernement vient d’apporter les 2 précisions suivantes :

• pour l’année 2020, l’exploitant de l’installation de stockage de déchets non dangereux peut neutraliser dans la formule de calcul du taux de valorisation énergétique du biogaz capté tout ou partie des périodes comprises entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus et entre le 17 octobre 2020 et la fin de l’état d’urgence sanitaire (fixé, pour le moment, au 16 février 2021 inclus) ;
• pour l’année 2020, l’exploitant de l’installation de traitement thermique de déchets non dangereux peut neutraliser dans la formule de calcul du rendement énergétique tout ou partie des périodes comprises entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus et entre le 17 octobre 2020 et la fin de l’état d’urgence sanitaire.

Source : Arrêté du 3 décembre 2020 modifiant l’arrêté du 28 décembre 2017 pris pour l’application des articles 266 sexies et 266 nonies du code des douanes

Coronavirus (COVID-19) : 2 précisions concernant la taxe générale sur les activités polluantes © Copyright WebLex – 2020

Coronavirus (COVID-19) et CFE : un nouveau report de 3 mois !

Les entreprises qui seraient en difficulté pour payer le solde de leur cotisation foncière des entreprises (CFE) au 15 décembre 2020, notamment parce qu’elles subissent des restrictions d’activité du fait de la crise sanitaire, peuvent bénéficier, sur simple demande, d’un report de 3 mois de leur échéance.

La demande de report doit être adressée, de préférence par courriel, au service des impôts des entreprises (SIE) dont l’adresse est indiquée sur l’avis de CFE.

Les entreprises mensualisées qui souhaitent en bénéficier devront demander au SIE la suspension des paiements d’ici le 30 novembre 2020.

Quant à celles qui sont prélevées à l’échéance, elles pourront directement, sous le même délai, arrêter leur prélèvement depuis leur espace professionnel sur le site impots.gouv.fr.

Les entreprises qui souhaitent bénéficier d’un plafonnement de la contribution économique territoriale (CET) en fonction de la valeur ajoutée pourront anticiper le dégrèvement attendu en l’imputant directement sur le montant du solde de la CFE 2020 : dans ce cadre, elles sont invitées à en informer leur SIE, de préférence par courriel.

Notez qu’une marge d’erreur de 20 % sera tolérée.

Enfin, retenez que les grandes entreprises qui souhaitent profiter de ce report doivent respecter certaines conditions :

• ne procéder à aucun versement de dividendes ou rachat d’actions en 2020 ;
• ne pas avoir leur siège fiscal ou de filiale sans substance économique dans un Etat ou territoire non coopératif en matière fiscale.

Source : Communiqué de presse du Ministère de l’économie, des Finances et de la relance du 19 novembre 2020, n°393

Coronavirus (COVID-19) : reporter le paiement du solde de la CFE ? © Copyright WebLex – 2020

Masseurs-kinésithérapeutes : le conseil de l’ordre exclut la « microkinésithérapie » !

Souhaitant être reconnue par l’ordre des masseurs-kinésithérapeutes, une association de « micro-kiné » se voit refuser cette demande. Estimant que leurs techniques sont proches et complémentaires, l’association souhaite obtenir l’annulation de cette décision.

Ce que le juge refuse en précisant que les techniques de « microkinésithérapie » ne font l’objet, à ce jour, d’aucune validation par les études scientifiques. Ainsi, rien ne permet de connaître leur réelle efficacité thérapeutique.

De plus, il rappelle que le conseil national de l’ordre est parfaitement compétent pour déterminer les techniques reconnues par la profession et celles que les praticiens ne sont pas autorisés à effectuer, en s’appuyant sur les données scientifiques actuelles.

Il convient ici de rappeler que les masseurs-kinésithérapeutes font partie des professions réglementées faisant l’objet d’un encadrement strict par un code de déontologie, dans lequel sont rassemblés leurs devoirs professionnels, et que l’ordre des masseurs-kinésithérapeutes est garant du respect de ces règles.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 19 février 2021, n°440021

Masseurs-kinésithérapeutes : le conseil de l’ordre « veille au grain ! » © Copyright WebLex – 2021