La petite histoire du jour

Un couple achète un appartement situé dans un château qui, après rénovation, doit devenir une résidence hôtelière. Il finance cet achat (et les travaux) grâce à un emprunt bancaire et, pour le calcul de ses revenus fonciers imposables, déduit les intérêts de cet emprunt, comme la loi l’y autorise…

Une déduction refusée par l’administration fiscale, qui constate que l’appartement est inoccupé depuis près de 5 ans ! « Normal ! », se défend le couple : la société chargée d’exploiter la résidence avec laquelle il a signé un bail commercial a été liquidée. De même que la société chargée des travaux… Les rénovations prévues n’ayant pas été réalisées, il n’a pas pu louer cet appartement !

Sauf que le couple n’a fait aucune démarche pour faire constater le défaut de réalisation des travaux et n’a pas démarché d’autres entreprises pour faire reprendre le chantier, constate le juge. Il doit donc être regardé comme s’étant réservé la jouissance de l’appartement… Ce qui empêche toute déduction !

•  A rrêt de la cour administrative d’appel de Nancy du 8 avril 2021, no 19NC02238

Un restaurateur reçoit de son bailleur un congé avec une offre de renouvellement de son bail commercial moyennant une hausse importante de son loyer. « Oui ! », pour le renouvellement, répond le restaurateur, mais « non ! », pour la hausse de loyer, injustifiée selon lui…

Le restaurateur rappelle qu’une hausse de loyer est, par principe, plafonnée, et qu’un déplafonnement n’est autorisé que dans des circonstances exceptionnelles, inexistantes ici. « Faux ! », répond le bailleur : le restaurateur, qui exploitait initialement une activité de vente à emporter, a adjoint une nouvelle activité de service à table en modifiant la destination des lieux tandis que dans le même temps, la population de la commune a augmenté. Ces 2 éléments justifient, selon lui, une hausse importante de loyer…

« Oui ! », pour le renouvellement et « oui ! », pour la hausse importante de loyer, tranche le juge pour qui les justifications du bailleur autorisent effectivement cette hausse (importante) de loyer !

• Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 13 avril 2022, no 19-24068

À l’occasion de la vente de sa maison, un propriétaire entend bénéficier de l’exonération fiscale applicable aux ventes de résidences principales. Sauf que l’administration fiscale se rend compte qu’il est propriétaire de 2 maisons, et que celle vendue ne semble pas être sa résidence principale…

« À tort ! », conteste le propriétaire, qui rappelle que l’adresse figurant sur sa déclaration d’impôt sur le revenu correspond bien à celle de la maison qu’il a vendue… Ce qui ne prouve rien, maintient l’administration fiscale pour qui cette maison était inoccupée : pour preuve, les factures d’eau et les relevés de compteur qui révèlent une absence de consommation d’eau à cette adresse, l’absence d’attestation d’assurance justifiant que le bien cédé était assuré en tant que résidence principale, l’absence de justification de changement d’adresse par le vendeur à sa banque, etc.

Des éléments qui penchent en faveur de l’administration, conclut le juge… qui refuse l’exonération au vendeur !

• Arrêt de la cour administrative d’appel de Versailles du 28 septembre 2021, no 19VE02484

Un joueur de handball professionnel est engagé en CDD par un club sportif. Opéré pour une blessure à l’épaule, il finit par être déclaré inapte par le médecin du travail. Un mois plus tard, son CDD est rompu de manière anticipée pour inaptitude…

« Abusif ! », selon le joueur, qui réclame une indemnisation : il estime que le club n’a effectué aucune recherche sérieuse de reclassement à son profit et que les postes de chargé de clientèle et d’entraîneur adjoint auraient notamment pu lui être proposés. De plus, un délai trop court s’est écoulé entre l’avis d’inaptitude et la notification de l’impossibilité de reclassement. « Normal ! », estime l’employeur : ces postes n’étaient pas disponibles lors de la déclaration d’inaptitude en mai. Et le joueur n’a pas les diplômes requis pour être entraîneur adjoint…

« Insuffisant ! », pour le juge qui estime que le club n’a, ici, pas rempli sérieusement et loyalement son obligation de reclassement… et que le joueur doit donc être indemnisé !

• Arrêt de la cour d’appel de Paris du 16 février 2023, no 20/05826 (NP)

Un copropriétaire réclame l’annulation intégrale d’une assemblée générale (AG) au motif que le mandat dont est titulaire le syndic qui a convoqué les copropriétaires a expiré. Une annulation que conteste le syndicat des copropriétaires au vu du comportement du copropriétaire durant cette AG…

Le syndicat rappelle que pour pouvoir contester une AG, il faut être « opposant » ou « défaillant ». Or le copropriétaire mécontent n’est ni l’un ni l’autre : il n’est pas « défaillant » car il était présent lors de l’AG et, puisqu’il a voté en faveur d’une résolution prise lors de cette AG, il n’est pas « opposant » non plus. Mais pour le copropriétaire, l’obligation d’être « opposant » ou « défaillant » ne s’applique pas dès lors que le mandat du syndic est expiré. Il peut donc réclamer l’annulation intégrale de l’AG…

« Non », pour le juge : dès lors qu’il vote en faveur d’une résolution de l’AG, le copropriétaire perd la qualité d’« opposant ». Il ne peut donc pas réclamer l’annulation de l’AG !

• Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 1er juin 2022, n° 21-16919

Dans le cadre d’un projet d’immeuble à construire, un promoteur vend des appartements à des futurs propriétaires qui, ne voyant pas la construction se terminer dans le délai imparti, lui reprochent ce retard. « Ce n’est pas ma faute ! », répond le constructeur qui explique avoir rencontré un imprévu…

Il rappelle la présence, sur le chantier, d’un immeuble ancien dont la façade a été réalisée par un artiste mosaïste réputé, présence qui a occasionné l’intervention de la direction régionale des affaires culturelles (DRAC) au titre de la protection des monuments historiques. Or, la DRAC l’a obligé à modifier son projet de construction. D’où la perte de temps… « C’est votre faute ! », maintiennent les propriétaires : le constructeur n’ignorait pas la présence de ce bâtiment protégé. Il aurait donc dû anticiper l’intervention de la DRAC et ses éventuelles préconisations…

Une absence d’anticipation fautive que relève aussi le juge… qui condamne le constructeur à indemniser les propriétaires !

• Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 12 octobre 2022, no 21-20804