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Début avril 2024, une loi visant à accélérer et simplifier la rénovation de l’habitat dégradé a été publiée. Meilleure information, mesures pour les copropriétés, pression sur les marchands de sommeil, etc. Panorama des mesures à retenir…

Rénovation de l’habitat : faciliter le financement

Afin de faciliter les travaux dans les biens immobiliers, la loi prévoit :

• la création d’une faculté d’emprunt global collectif pour le financement des travaux dans les copropriétés ;
• l’élargissement de la couverture assurée par le fonds de garantie de la rénovation énergétique (FGRE) à l’ensemble des travaux de rénovation des copropriétés en difficulté ;
• la reconnaissance du droit des associations syndicales libres à contracter un emprunt collectif au nom de l’association.

Rénovation de l’habitat : améliorer l’information

Un des grands axes de la loi « rénovation de l’habitat dégradé » est l’amélioration de la communication entre les différentes parties. Pour cela, les mesures suivantes ont été prises :

• les demandes d’autorisation de division de bâtiments existants sont faites auprès du président de l’intercommunalité ou du maire : ce dernier notifie sa décision dans le mois de la réception de la demande (15 jours auparavant) ;
• l’obligation pour les syndics de copropriété d’informer les copropriétaires et les occupants d’une copropriété de l’application d’une procédure relevant du champ de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles est consacrée ;
• il est instauré une procédure d’information des occupants sur l’engagement des procédures de lutte contre l’habitat indigne d’un immeuble ;
• les possibilités de suivi, par les maires et les préfets, des immeubles sous arrêté de sécurité ou de salubrité sont renforcées en leur permettant de participer à l’assemblée générale de ces copropriétés.

Rénovation de l’habitat : focus sur le permis de louer

Depuis quelques années, dans certains endroits, il existe une sorte de « permis de louer », dont les règles sont quelque peu modifiées par la loi qui :

• allège les conditions requises pour l’instauration par les communes du permis de louer lorsque le programme local de l’habitat n’a pas encore été adopté, et qui facilite le droit de visite des logements dans le cadre du permis de louer ; 
• prévoit que l’autorité compétente en matière de « permis de louer » peut prononcer les amendes afférentes et en bénéficier ;
• instaure, à titre expérimental et pour une durée de 5 ans, dans les zones où il y a un « permis de louer », la possibilité de rejeter la demande présentée en vue d’une colocation formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, lorsqu’un examen préalable des caractéristiques du logement et des contrats établit qu’en l’espèce, les caractéristiques du logement et des baux ne permettent pas de garantir aux occupants des conditions d’existence dignes.

Rénovation de l’habitat : faciliter l’expropriation

3 mesures ont été prises pour faciliter l’expropriation en présence d’un habitat dégradé, à savoir :

• il est créé une nouvelle procédure d’expropriation pour les immeubles frappés par un arrêté de police, sans être pour autant dans une situation de dégradation irrémédiable, afin d’anticiper l’intervention des pouvoirs publics ;
• l’expérimentation prévue par la loi Elan, qui permet une expropriation des parties communes aux fins de financer la rénovation d’un immeuble pendant 20 ans au lieu de 10 ans, est étendue à l’habitat dégradé ;
• l’expropriation des immeubles insalubres au titre de la loi Vivien est sécurisée.

Rénovation de l’habitat : focus sur les copropriétés

Un certain nombre de mesures concernent exclusivement les copropriétés :

• lorsqu’un meublé de tourisme est situé dans un immeuble en copropriété, les agents du service municipal du logement doivent s’adresser au syndic de l’immeuble afin d’obtenir certains renseignements indispensables à leurs contrôles (règlement de copropriété de l’immeuble, codes d’accès à l’immeuble, plans, etc.). Les syndics de copropriété sont désormais tenus de fournir aux agents tous les renseignements nécessaires à l’accomplissement de leur mission ;
• il est instauré l’insaisissabilité des sommes versées à la Caisse des dépôts et consignations pour le compte d’une copropriété par un administrateur provisoire ;
• l’engagement d’une procédure de mandat ad hoc pour les copropriétés est facilité ;
• il est désormais possible d’obtenir sans procédure judiciaire une saisie sur les biens d’un copropriétaire en cas de défaut de paiement des provisions dues ;
• il est créé une procédure d’agrément pour constituer des syndics d’intérêt collectif. Cet agrément se fonde sur des critères de compétence et de reconnaissance d’une expérience. Les organismes de logement social sont réputés remplir les conditions d’agrément ;
• il est créé un régime de concession pour le traitement des copropriétés dégradées ;
• lors d’opérations de lutte contre l’habitat indigne, il est fréquemment nécessaire de reloger un grand nombre de ménages, au risque de créer des situations d’engorgement dans le parc social, qui en absorbe la majorité. Pour cette raison, il est possible de mettre en place des constructions temporaires à des fins de relogement, dispensées de toute autorisation d’urbanisme ;
• les données contenues dans le registre national d’immatriculation des copropriétés sont élargies afin de fournir aux collectivités territoriales les moyens d’identifier les copropriétés en difficulté ;
• la possibilité pour le maire de définir des secteurs dans lesquels la réalisation d’un diagnostic décennal de structure de l’immeuble est rendue obligatoire ;
• lorsqu’une copropriété est en difficulté, le retrait d’une union de syndicats est désormais décidé par l’assemblée générale du syndicat à la majorité absolue ;
• les travaux de rénovation énergétique dans les copropriétés sont facilités ;
• le prononcé de l’état de carence d’une copropriété est accéléré pour réduire les délais nécessaires à la remise des conclusions de l’expertise préalable à la décision du juge judiciaire ;
• dans le cadre d’une expropriation, il est possible de prendre possession de l’immeuble plus rapidement pour réaliser des travaux en urgence, via une procédure de prise de possession. Il était notamment possible de l’utiliser pour les opérations de requalification de copropriété dégradées (ORCOD) d’intérêt national. La prise de possession est maintenant ouverte aux autres ORCOD ;
• l’opérateur chargé d’une opération de requalification des copropriétés dégradées peut désormais solliciter devant le juge la scission d’un grand ensemble ou sa subdivision en syndicat principal et syndicats secondaires.

Rénovation de l’habitat : contre les marchands de sommeil

Les sanctions pénales à l’encontre des personnes se livrant aux pratiques de « marchands de sommeil » sont renforcées. Elles sont plus sévères lorsqu’elles sont commises à l’égard de plusieurs personnes ou de mineurs.

La durée de l’interdiction, pour les marchands de sommeil, de faire l’acquisition d’un bien immobilier autre que leur résidence principale, est portée à 15 ans.

La mise à la disposition aux collectivités territoriales, à titre gratuit, des biens confisqués aux marchands de sommeil afin d’en faire des logements est désormais autorisée.

Rénovation de l’habitat : pour les professionnels du droit

L’accès aux parties communes des immeubles est autorisé aux commissaires de justice lorsqu’ils sont mandatés aux fins de procéder à des affichages, notamment en matière de factures de fluides (énergie, eau, gaz, etc.) impayées.

Cette autorisation vaut aussi pour l’obligation d‘information des propriétaires et occupants d’un immeuble en copropriété faisant l’objet d’une procédure de lutte contre l’habitat indigne.

Enfin, le droit des notaires à consulter le bulletin n°2 du casier judiciaire de tout acquéreur personne physique ou morale est confirmé, certaines interprétations de réglementations ayant pu laisser penser le contraire.

Rénovation de l’habitat : mesures diverses

Pour terminer, voici un ensemble de diverses mesures à connaître également :

• relèvent des opérations de restauration immobilière (ORI), celles qui ont pour effet de garantir l’habitabilité de l’immeuble traité ;
• les sanctions pour le fait de rendre un logement impropre à l’habitation dans le but d’en faire partir les occupants peuvent être prises lorsque ces actes sont commis après le lancement d’une procédure contradictoire à la suite d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité ;
• il est interdit, pour un plan local d’urbanisme, d’exiger la réalisation de plus d’une aire de stationnement par logement concerné par une opération de résorption de l’habitat indigne ;
• les loyers commerciaux et professionnels sont suspendus en cas d’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité ;
• le préfet peut prévoir, par arrêté, que les propriétaires soumis à une obligation de travaux peuvent conclure avec un organisme intéressé un bail à réhabilitation en vue de la rénovation du ou des logements concernés. Ce bail à réhabilitation vient remplacer l’obligation de travaux qui est faite au propriétaire ;
• il est possible pour le maire ou le préfet de procéder d’office, en lieu et place de la personne mise en demeure et à ses frais, à l’exécution des mesures prescrites par un arrêté, si les installations présentent des risques pour la sécurité et la santé ;
• le régime du droit de préemption urbain est sécurisé quand il est mis en œuvre à des fins de réalisation d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat, d’un plan de sauvegarde ou d’une opération de requalification de copropriétés dégradées ;
• il est créé un délit visant le fait de refuser d’établir un contrat de location ou de délivrer un reçu ou une quittance de loyer, ou celui de dissimuler ces obligations.

Rénovation de l’habitat dégradé : quoi de neuf ? – © Copyright WebLex

La désignation des denrées alimentaires à base de protéines végétales fait l’objet d’un feuilleton aux multiples rebondissements depuis bientôt 2 ans. Nouveau retournement de situation…

Protéines végétales : plus de limitations, mais pour combien de temps ?

Durant l’été 2022, le Gouvernement avait publié un premier texte qui venait poser une interdiction d’utiliser des termes se rapportant aux produits de boucherie et de charcuterie pour désigner des produits alimentaires à base de protéines végétales.

Le Conseil d’État avait alors rapidement suspendu l’application de ce texte afin d’interroger les juges européens sur sa légalité.

Le Gouvernement a néanmoins décidé de prendre les devants en février 2024 en abrogeant le texte suspendu pour en publier un nouveau poursuivant les mêmes finalités, mais étant plus précis sur les termes qui ne peuvent pas être utilisés.

Mais une fois de plus, face aux inquiétudes des industriels du secteur, le Conseil d’État suspend le nouveau texte.

N’ayant pas encore obtenu de réponse des juges européens, le Conseil estime que les doutes sur la légalité de cette interdiction persistent.

De plus, l’application prévue de l’interdiction au 1er mai 2024 faisait peser une trop grande pression économique sur les industriels spécialisés dans les produits alimentaires composés de protéines végétales en les contraignant à redéfinir trop rapidement leur offre.

La suite au prochain épisode…

Protéines végétales : un nouveau retour en arrière… – © Copyright WebLex

Pour faire face à une demande croissante de pompes à chaleur, outil de décarbonation des logements et source d’économie d’énergie, le Gouvernement a lancé un plan d’action pour produire 1 million de pompes à chaleur en France, dont voici les principales mesures…

Pompes à chaleur : le plan gouvernemental est lancé

Les pompes à chaleur apparaissent comme une solution pour réduire la consommation d’énergie, permettant une économie certaine pour les particuliers qui en équipent leur habitat.

Parce que les pompes à chaleur se révèlent également être un levier crucial de décarbonation non seulement pour le secteur du bâtiment résidentiel et tertiaire, mais aussi pour le secteur industriel, le Gouvernement annonce un plan pour une industrie de la pompe à chaleur.

Ce plan, visant à doubler la capacité de production de pompes à chaleur (pour atteindre le million d’ici 2027) et la création de 47 000 emplois, contient les mesures suivantes :

• faire émerger de nouveaux projets en prenant en charge une part importante des coûts d’investissement (via le crédit d’impôt industrie verte) et en accompagnant les professionnels dans leurs démarches de recherche de terrain ou d’autorisations ;
• engager la réorientation de la commande publique et des aides publiques vers les pompes à chaleur françaises et européennes présentant les meilleures performances environnementales ;
• simplifier les normes pour faciliter l’installation de pompes à chaleur dans l’habitat collectif ;
• stimuler l’innovation pour développer en France des pompes à chaleur aux plus hauts standards écologiques de demain ;
• accompagner la montée en puissance des métiers de la filière, notamment les installateurs ;
• améliorer la confiance du citoyen dans le produit français en innovant dans le contrôle des installations subventionnées ;
• faire mieux connaitre les solutions pompes à chaleur et améliorer l’accompagnement des professionnels avec la création d’un centre d’expertise accessible à tous (à horizon mi-2024) ;
• développer la pompe à chaleur dans l’industrie.

Industrie verte : plus de pompes à chaleur ? – © Copyright WebLex

Pour donner suite à nombreux contentieux, dont certains qui ont pu défrayer la chronique judiciaire, le législateur a décidé d’adapter le principe de responsabilité civile au regard des troubles anormaux de voisinage. Comment cela va-t-il se passer désormais ?

Troubles anormaux de voisinage : uniquement pour l’avenir ?

De nombreuses décisions de justice ont eu pour origine des conflits de voisinage, notamment à la campagne avec des plaintes pour « troubles anormaux de voisinage » (le chant du coq, l’odeur dégagée par des activités agricoles, etc.), souvent déposées par des propriétaires nouvellement arrivés.

Pour pallier ces difficultés vis-à-vis des exploitants agricoles qui pouvaient se retrouver condamnés à des dommages-intérêts conséquents, alors même qu’ils ne faisaient qu’exercer leur activité, les règles ont changées.

Désormais, le principe de responsabilité civile dans ce cadre est clairement établi : la personne qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Mais il est maintenant prévu que cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée.

Concrètement, en présence d’une activité qui peut créer des nuisances, et si le trouble qualifié d’anormal par un plaignant existait avant son arrivée, aucune responsabilité ne peut être engagée contre le professionnel mis en cause, pour autant bien entendu que son activité soit conforme aux lois et aux règlements et poursuivie dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal.

Cette exception vaut aussi (et surtout) pour les activités agricoles, même dans l’hypothèse où l’agriculteur est tenu de mettre son activité en conformité aux lois et aux règlements, sans modification substantielle de sa nature ou de son intensité.

Trouble de voisinage : le chant du coq ? – © Copyright WebLex

Selon l’Insee, d’ici 2030, les personnes de plus de 65 ans seront plus nombreuses que les moins de 15 ans. Face à cette réalité, les pouvoirs publics ont publié une loi pour améliorer les conditions de vie de nos aînés et leur donner les moyens d’être autonomes pour rester chez eux. Focus sur cet enjeu de société…

Prévenir la perte d’autonomie et lutter contre l’isolement

Le service public départemental de l’autonomie

Plusieurs mesures modifient le pilotage de la politique publique pour les questions de perte d’autonomie et d’isolement.

Ainsi, un « centre national de ressources probantes » sera mis en place au sein de la Caisse nationale de solidarité pour l’autonomie afin de recenser et de promouvoir les actions de prévention de la perte d’autonomie et d’élaborer des référentiels d’actions et de bonnes pratiques.

En outre, les personnes âgées, handicapées ainsi que leurs proches aidants pourront, au plus tard d’ici le 1er janvier 2025, s’adresser au « service public départemental de l’autonomie » (SPDA). Le SPDA sera conçu comme une sorte de guichet unique avec plusieurs missions.

D’abord, sa mission d’interlocuteur aura pour objectif de faciliter le parcours des personnes âgées, handicapées et de leurs proches aidants en :

• réalisant leur accueil, information, orientation et suivi ;
• apportant une réponse complète, coordonnée et individualisée à leurs demandes ainsi qu’à celles des professionnels concernés ;
• favorisant un égal accès au service et une coordination dans l’accompagnement et dans les actions entreprises.

Ensuite, sa mission de coordination consistera à s’assurer de la réalisation par les services qui en ont la charge de l’instruction, de l’attribution et de la révision des droits des personnes âgées et handicapées, dans le respect des délais légaux.

Il devra également assister les professionnels des secteurs social, médico-social et sanitaire intervenant dans l’élaboration de réponses globales et adaptées aux besoins de chaque personne.

Enfin, il aura une mission pédagogique puisqu’il devra diffuser, planifier et réaliser :

• des actions d’information et de sensibilisation aux démarches de prévention individuelle ;
• des offres de prévention collective ;
• des actions de repérage et une démarche volontaire pour aller vers les personnes fragiles en situation de handicap et les personnes vulnérables âgées, évaluées et fournies par le centre de ressources probantes.

Notez que des associations du secteur médico-social auront vocation à intervenir dans la mise en œuvre du SPDA, notamment dans l’élaboration du cahier des charges ou des mesures décidées par les pouvoirs publics.

Détecter la perte d’autonomie au plus tôt

À partir du 1er janvier 2025, des rendez-vous de prévention seront proposés aux personnes de plus de 60 ans dans le cadre de la mise en œuvre du programme de dépistage précoce et de prévention de la perte d’autonomie.

Ce programme, qui doit encore être détaillé par le Gouvernement, a pour objectif de prendre en charge au plus tôt les personnes pour leur permettre de vieillir dans les meilleures conditions, notamment en gardant leur autonomie le plus longtemps possible.

Registres des personnes vulnérables

Les mairies recueillent les éléments relatifs à l’identité, l’âge et le domicile des personnes âgées et des personnes handicapées. Ce registre contient les informations des personnes qui font appel à :

• des services sanitaires ;
• des centre communaux et intercommunaux d’action sociale ;
• des établissements et services qui accueillent des personnes âgées ou qui leur apportent à domicile une assistance dans les actes quotidiens de la vie, des prestations de soins ou une aide à l’insertion sociale ;
• des établissements et services, y compris les foyers d’accueil médicalisé, qui accueillent des personnes handicapées ou des personnes atteintes de pathologies chroniques, qui leur apportent à domicile la même assistance que celle citée ci-dessus ou qui leur assurent un accompagnement médico-social en milieu ouvert.

Un tiers peut demander l’inscription d’une personne à ce registre à condition que cette dernière ou son représentant légal n’y soient pas opposés.

Quel est le rôle de ce registre ? Il doit favoriser l’intervention des services listés ci-dessus. Les informations doivent servir pour :

• organiser un contact périodique avec les personnes concernées en cas de plan d’alerte et d’urgence (par exemple un épisode de canicule) ;
• leur proposer des actions pour lutter contre l’isolement social et détecter la perte d’autonomie ;
• les informer, ainsi que leurs proches, des dispositifs d’aide et d’accompagnement existants et de leur droits.

Loi bien-vieillir acte 1 : l’autonomie oui, l’isolement non ! – © Copyright WebLex

La Banque de France vient de créer un nouvel espace sur son site web spécialement dédié aux dirigeants. Qu’est-il possible d’y trouver ?

Banque de France : création d’un espace dédié aux dirigeants

Le site web de la Banque de France comporte un nouvel espace dédié spécifiquement aux dirigeants. Pour y accéder, il faut s’identifier avec FranceConnect en saisissant l’identifiant et le mot de passe correspondant au fournisseur d’identité choisi (impots.gouv.fr, Assurance maladie, l’Identité numérique La Poste, MSA, YRIS, France Identité).

Dans cet espace, le dirigeant peut avoir accès :

• à la cotation de son entreprise ;
• aux indicateurs clés avec une comparaison sectorielle ;
• à l’ensemble de ses courriers et documents Banque de France ;
• à une messagerie sécurisée lui permettant d’entrer en contact directement avec la Banque de France.

La Banque de France au soutien des dirigeants – © Copyright WebLex