Actualités

Syndic : une pénalité de 15€/jour de retard !

Afin d’obliger les syndics à remettre les documents réclamés par le conseil syndical à ce dernier, la Loi Elan prévoit que des pénalités par jour de retard peuvent être imputées sur ses honoraires, s’il ne remet pas les documents réclamés dans le mois de la demande du conseil syndical.

Le montant de ces pénalités est désormais connu : il est fixé à 15€/jour de retard.

Pour éviter tout litige quant au calcul du délai d’un mois, et notamment pour déterminer son point de départ, il est recommandé au conseil syndical d’envoyer sa demande par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou par lettre recommandée électronique (LRE).

Source : Décret n° 2019-503 du 23 mai 2019 fixant le montant minimal des pénalités applicables au syndic de copropriété en cas d’absence de communication des pièces au conseil syndical

Syndic : ne pas répondre au conseil syndical peut coûter cher… © Copyright WebLex – 2019

Loi pour la protection de l’agriculture littorale : activités conchylicoles

Pour mémoire, les activités conchylicoles visent à l’élevage de coquillages (huîtres, moules, palourdes, coquilles Saint-Jacques, coques, etc.).

Pour protéger ces activités de la pression foncière, la Loi prévoit que lorsqu’une société d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) met en vente un terrain ou un bâtiment qui abritait une activité conchylicole, elle doit le céder en priorité à un candidat s’engageant à poursuivre une activité conchylicole pour une durée minimale de 10 ans.

Loi pour la protection de l’agriculture littorale : droit de préemption de la SAFER

Toujours pour protéger les activités agricoles situées en zone littorale, la Loi renforce le droit de préemption des SAFER.

Tout d’abord, elle prévoit que, dans les communes littorales, le droit de préemption de la SAFER peut être exercé en cas de vente des bâtiments qui ont été utilisés pour l’exploitation de « cultures marines » exigeant la proximité immédiate de l’eau, au cours des 20 années qui ont précédé la vente. L’objectif est d’affecter ces bâtiments à l’exploitation de cultures marines.

Notez que la Loi vise les « cultures marines » afin de protéger, en plus des activités conchylicoles, la pisciculture, l’algoculture, ainsi que la production de vers marins, de phytoplanctons et de zooplanctons.

En outre, sachez que ce dispositif s’intéresse aussi au mécanisme de la révision qui permet à la SAFER de faire baisser le prix de vente.

La Loi prévoit, en effet, que les SAFER ne peuvent pas recourir au mécanisme de révision du prix de vente pour les bâtiments qui ont été utilisés pour l’exploitation de « cultures marines » lorsqu’ils ont fait l’objet d’un changement de destination, sauf si ce changement de destination a été effectué :

• au cours des 20 dernières années ;
• en violation des règles d’urbanisme.

Concrètement, si un bâtiment ostréicole a été transformé, en toute légalité, en habitation lors des 20 dernières années précédant la vente, la SAFER pourra le préempter à l’occasion de sa vente pour lui rendre un usage, par exemple, ostréicole. Dans ce cas, elle devra accepter de payer le prix exigé par le vendeur.

Dans la même logique que l’extension du champ du droit de préemption des SAFER dans les communes littorales, la Loi prévoit qu’elles peuvent préempter les bâtiments utilisés pour une activité « agricole » au cours des 20 dernières années. Les SAFER peuvent alors préempter ces bâtiments pour leur rendre un usage agricole.

Dans cette situation, là encore, les SAFER ne pourront pas recourir au mécanisme de révision du prix de vente lorsque le bâtiment préempté a fait l’objet d’un changement de destination, sauf si ce changement de destination a été effectué :

• au cours des 20 dernières années ;
• en violation des règles d’urbanisme.

Loi pour la protection de l’agriculture littorale : exploitation de marais salants

La Loi comporte une mesure qui reconnaît que l’exploitation de marais salants a un caractère « agricole » (jusqu’à présent ce n’était pas le cas).

Par conséquent, les bâtiments ayant servi à une activité salicole au cours des 20 dernières années pourront désormais être préemptés par les SAFER.

En outre, les professionnels de ce secteur pourront désormais accéder à des dispositifs agricoles dont ils étaient jusqu’alors privés : aides à l’installation, aides à la formation, exonération de la taxe foncière des bâtiments salicoles, etc.

Source : Loi n° 2019-469 du 20 mai 2019 pour la protection foncière des activités agricoles et des cultures marines en zone littorale

Loi pour la protection de l’agriculture littorale : de quoi ça parle ? © Copyright WebLex – 2019

Instruction des autorisations d’urbanisme par des prestataires privés : à quelles conditions ?

La Loi Elan comporte un dispositif qui prévoit que les communes ou les intercommunalités peuvent confier l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, d’aménager ou de démolir et déclaration préalable) à des prestataires privés.

Pour pouvoir confier la mission d’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme à un prestataire privé, il faut une décision de l’organe délibérant de la commune ou de l’intercommunalité

Confier la mission d’instruire des demandes d’autorisation d’urbanisme à un prestataire privé suppose une décision de l’organe délibérant de la commune ou de l’intercommunalité, étant précisé que :

• les prestataires privés ne peuvent pas se voir confier des missions qui les exposeraient à un intérêt privé de nature à influencer, ou paraître influencer, l’exercice indépendant, impartial et objectif de leurs fonctions ;
• la commune ou l’intercommunalité garde l’entière liberté de ne pas suivre la proposition du prestataire auquel elle a fait appel ;
• les missions confiées aux prestataires privés ne doivent entraîner aucune charge financière pour les demandeurs.

Pour rappel, la Loi Elan comporte un autre dispositif qui prévoit qu’à compter du 1er janvier 2022, les communes dont le nombre total d’habitants est supérieur à 3 500 devront disposer d’une téléprocédure dématérialisée spécifique leur permettant de recevoir et d’instruire les demandes d’autorisation d’urbanisme. Un arrêté non encore publié à l’heure où nous rédigeons cette actu définira les modalités de mise en œuvre de cette téléprocédure.

Source : Décret n° 2019-505 du 23 mai 2019 relatif à l’instruction par des prestataires privés des demandes d’autorisation d’urbanisme

Autorisation d’urbanisme : une instruction confiée à des prestataires privés ? © Copyright WebLex – 2019

La réduction d’impôt Madelin incompatible avec les activités financières

Si vous souscrivez au capital d’une société, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour autant, notamment, qu’il s’agisse d’une PME exerçant une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.

Et sont expressément exclues les activités procurant des revenus garantis en raison de l’existence d’un tarif réglementé de rachat de la production, des activités financières, des activités de gestion de patrimoine mobilier.

Cela signifie-t-il que l’activité de courtier en assurance, qui consiste en la distribution de contrats d’assurance, est exclue de cet avantage fiscal ? Oui, selon l’administration pour qui il s’agit d’une activité financière.

Mais ce n’est pas aussi simple que cela : cette activité consiste en réalité à présenter, proposer ou aider à conclure des contrats d’assurance ou à réaliser d’autres travaux préparatoires à leur conclusion, ou à contribuer à leur gestion et à leur exécution, notamment en cas de sinistre.

Mais il s’agit aussi d’une activité qui consiste à mettre en relation d’affaires une personne cherchant à acquérir une prestation d’assurance et un assureur en vue de la conclusion d’un contrat d’assurance. En fournissant cette prestation, le courtier en assurance n’agit ni au nom, ni pour le compte d’une compagnie d’assurance, mais au seul bénéfice de son client, auquel il fournit une prestation d’entremise.

Il s’agit donc d’une activité commerciale, admise au bénéfice de la réduction d’impôt Madelin. C’est du moins ce que vient de rappeler et confirmer le juge de l’impôt.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 9 mai 2019, n° 428692

Souscrire au capital d’une société = réduction d’impôt, sous conditions… © Copyright WebLex – 2019

Prépondérance immobilière : un taux fixé à 5 % !

Un entrepreneur acquiert les actions d’une société immobilière, propriétaire d’une forêt. Pour le calcul des droits d’enregistrement, il a fait application du taux prévu pour les cessions d’actions (1,1 % à l’époque des faits – 0,1 % aujourd’hui).

Mais l’administration, estimant qu’il s’agissait d’une société à prépondérance immobilière, a rectifié ce calcul en retenant le taux applicable à ce type de société, à savoir 5 % (toujours en vigueur aujourd’hui).

Pour elle, en effet, cette société répond à la qualification de « société à prépondérance immobilière » puisque son actif est principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers.

Mais l’acquéreur considère que l’appréciation de cette prépondérance immobilière d’une société ne doit pas s’apprécier sur le seul critère de la composition de son actif. Ici, cette société a une activité reconnue d’exploitation forestière, consistant à transformer les arbres en stock.

Mais le juge ne va pas suivre son raisonnement. Il relève que :

• les fonds de terre sont immeubles par nature et que les coupes ordinaires des bois taillis ou de futaies mises en coupes réglées ne deviennent meubles qu’au fur et à mesure que les arbres sont abattus ;
• la société est une société d’exploitation forestière, dont les actions ont été estimées principalement au regard de la valeur des arbres qu’elle détient ;
• les peuplements forestiers que détient la société sont des actifs immobiliers.

En clair, cette société est bien une société à prépondérance immobilière.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre commerciale, du 7 mai 2019, n° 17-13591

Prépondérance immobilière : par rapport à quoi ? © Copyright WebLex – 2019

L’autoliquidation de la TVA suppose la réalisation de « travaux immobiliers »

Le dispositif d’autoliquidation de la TVA vise à lutter contre la fraude à la TVA dans le secteur du bâtiment, lorsqu’une entreprise recourt aux services d’un sous-traitant pour l’exécution de tout ou partie d’un marché ou d’un contrat conclu avec le maître d’ouvrage.

Ce mécanisme revient à mettre à la charge de l’entreprise principale le paiement de la TVA relative à la prestation sous-traitée, cette TVA étant elle-même déductible dans les conditions de droit commun (il s’ensuit, en principe, aucune sortie de trésorerie pour l’entreprise principale puisque la TVA collectée est compensée par la TVA déductible d’égal montant).

Ce dispositif ne s’applique toutefois qu’en présence de travaux immobiliers : les travaux visés correspondent donc aux travaux de construction de bâtiment et autres ouvrages immobiliers, y compris les travaux de réfection, de nettoyage, d’entretien et de réparation des immeubles et installations à caractère immobilier qui sont le prolongement de ces travaux immobiliers.

La question a été posée de savoir si les travaux de pose, d’entretien et de rénovation de plafonds tendus répondent à cette définition.

En l’occurrence, la mise en place de plafonds tendus nécessite une découpe sur mesure des pièces de toiles afin de les adapter à la configuration des lieux, ces toiles étant ensuite arrimées au moyen de glissières solidement fixées au bâti.

Ces toiles tendues, adaptées et intégrées aux immeubles dans lesquels elles sont fixées, et dont le retrait ne peut être effectué sans les détériorer, ne sont pas réutilisables.

Et les travaux de revêtement des surfaces installées à perpétuelle demeure dans un immeuble, dont le retrait ne serait possible qu’en occasionnant de graves détériorations à l’équipement ou à l’immeuble qui l’abrite, doivent être regardés comme des travaux immobiliers.

Les travaux de pose, d’entretien et de rénovation de plafonds tendus sont donc des « travaux immobiliers », pour lesquels le dispositif d’autoliquidation de TVA s’applique.

Source : Rescrit BOI-RES-000037-20190515 du 15 mai 2019 – Autoliquidation de la TVA en cas de pose, d’entretien et rénovation de plafonds tendus

Travaux, sous-traitance et autoliquidation de la TVA : le cas des plafonds tendus © Copyright WebLex – 2019