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Société civile de construction-vente : l’activité en question

Une SCI exerce, à titre habituel, une activité qui consiste à acheter des biens immeubles en vue d’édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre, en bloc ou par locaux. Par principe, parce qu’il s’agit d’une activité de nature industrielle, elle devrait être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).

Mais parce qu’il s’agit, en pratique, d’une société civile de construction-vente (SCCV), société civile bénéficiant d’un statut particulier, elle relève en réalité de l’impôt sur le revenu (IR). Cela suppose toutefois qu’elle ne soit pas constituée sous la forme de société par actions ou de SARL et que ses statuts prévoient la responsabilité indéfinie des associés en ce qui concerne le passif social.

Mais cela suppose aussi qu’elle exerce effectivement et exclusivement une activité de construction-vente, à laquelle il est admis que puissent s’y ajouter les opérations dites accessoires à cette activité. Si elle se livre à d’autres opérations, elle sera alors soumise à l’IS.

Et il se trouve toutefois que l’objet social de la SCI n’est pas exclusivement limité aux opérations de construction-vente. Une caractéristique qui suffit, selon l’administration, à lui faire perdre le bénéfice de son régime spécial : elle ne relève donc pas de l’IR, mais est bien soumise à l’IS.

Sauf que cette circonstance ne suffit pas, selon le juge : il faut analyser les opérations effectivement réalisées par la société pour apprécier son régime fiscal. Si elle réalise effectivement et exclusivement des opérations de construction-vente, elle relève de l’impôt sur le revenu.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 18 mars 2019, n° 411640

Société civile de construction-vente : IR ou IS ? © Copyright WebLex – 2019

Les clauses doivent être (re)lues avec attention !

L’incendie d’un immeuble provoque des infiltrations dans la pharmacie mitoyenne à cet immeuble. Pour mettre fin à ces infiltrations, le pharmacien demande à son bailleur, qui se trouve être aussi propriétaire de l’immeuble incendié, de réaliser des travaux d’étanchéité. Travaux que le bailleur refuse de réaliser…

… à tort, selon le pharmacien, qui estime que le bailleur est tenu de de lui louer un local en parfait état, et donc sans infiltrations. Constatant que le bailleur refuse de réaliser les travaux nécessaires, le pharmacien estime avoir droit à des indemnités pour manquement du bailleur à son « obligation de délivrance ».

Indemnisations que refuse de verser le bailleur : il rappelle que les infiltrations n’ont en rien empêché le pharmacien d’exploiter son activité ; en outre, une clause du bail le décharge justement de toute responsabilité pour les dommages causés par des infiltrations, sans distinction de leur origine.

Mais le pharmacien maintient sa demande d’indemnisation : il estime que la clause litigieuse ne s’applique pas aux infiltrations dues par la destruction de l’immeuble mitoyen voisin suite à un incendie.

« Et si », répond le juge, qui constate que la clause ne distingue pas l’origine des infiltrations. Dès lors, le bailleur n’a pas à indemniser le pharmacien.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 mars 2019, n° 17-31122

Bail commercial : lire toutes les clauses attentivement ! © Copyright WebLex – 2019

Le statut du VRP permet de sécuriser la clause de non-concurrence

Le contrat de travail d’un VRP comporte une clause de non-concurrence de 2 ans, mais ne mentionne ni contrepartie financière, ni la possibilité pour l’employeur d’y renoncer. Pourtant, lorsque le VRP part à la retraite, son employeur le délie de son obligation de non-concurrence.

Mais le salarié va malgré tout lui réclamer le paiement d’une contrepartie financière : si le contrat est muet à ce sujet, l’accord collectif qui régit le statut du VRP en prévoit effectivement une. Selon lui, l’accord doit donc trouver à s’appliquer.

Certes, convient l’employeur, mais c’est précisément cet accord qui lui permet également de renoncer à la clause de non-concurrence. Il a donc agi régulièrement, estime-t-il, et n’a pas à payer au salarié une quelconque indemnité.

Exact, répond le juge : si l’accord permet au salarié de se prévaloir d’une indemnité de non-concurrence, la disposition qui permet à l’employeur de dispenser le salarié de cette obligation doit également s’appliquer.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 13 mars 2019, n° 17-24804

VRP : profiter des avantages du statut sans ses inconvénients ? © Copyright WebLex – 2019

L’usage se justifie si les tâches sont temporaires…

Dans une première affaire, 2 entreprises accueillent un salarié intérimaire en qualité de docker non-mensualisé, chargé de la manutention portuaire. Ce dernier effectuera, pour le compte de ces 2 entreprises, 76 missions en 7 ans, pour occuper le même emploi.

Selon lui, le nombre de missions sur le même poste prouve que l’emploi qu’il occupe est lié à l’activité normale et permanente de ces 2 entreprises. De quoi justifier la requalification de ses contrats de mission en CDI, d’après lui.

Mais pas d’après le juge qui constate :

• d’une part, qu’il est d’usage, dans ce secteur d’activité, de ne pas recourir au CDI pour les dockers non-mensualisés lorsque les entreprises utilisatrices ont besoin d’une main d’œuvre d’appoint pour assurer les tâches que les dockers mensualisés ne suffisent pas à assumer ;
• d’autre part, que ses bulletins de paie démontrent qu’il a travaillé de manière temporaire et discontinue sur des tâches précises et temporaires.

Pour le juge, il n’y a donc pas lieu de requalifier les contrats de mission de l’intérimaire en CDI.

… mais pas si elles sont indispensables à l’activité normale et permanente !

Dans une seconde affaire, une entreprise spécialisée dans le montage et le démontage de décors emploie régulièrement un machiniste, dans le cadre d’un CDD d’usage. Cependant, après 5 ans de CDD avec cette entreprise, le salarié réclame la requalification de ses contrats en CDI.

Ce que conteste l’employeur qui lui rappelle que son activité est irrégulière, puisqu’elle ne compte qu’entre 4 et 12 opérations de montage et de démontage par mois, certains mois pouvant être dépourvus d’activité. D’après lui, le caractère discontinu des CDD et la nature variable de l’activité justifient l’usage selon lequel il ne recourt pas au CDI.

Sauf que le salarié travaille en moyenne 130 jours par an, constate le juge. Une telle fréquence, sur plusieurs années, démontre la permanence de l’activité de l’entreprise et le caractère objectivement indispensable de l’emploi du salarié à son activité normale et permanente. Ces CDD sont donc requalifiés en CDI.

Source :

• Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 13 mars 2019, n° 17-15173
• Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 13 mars 2019, n° 18-10857

Exemples pratiques : CDD d’usage ou CDI ? © Copyright WebLex – 2019

Embaucher un résident d’un « quartier prioritaire de la ville »

Pour bénéficier du dispositif expérimental des « emplois francs », et de l’aide financière assortie (pouvant aller jusqu’à 5 000 € par an pendant 3 ans), vous devez :

• être à jour de vos cotisations ou contributions sociales (ou, en cas de difficultés, avoir souscrit et respecter un plan d’apurement des cotisations dues) ;
• n’avoir pas procédé, dans les 6 mois qui précèdent l’embauche, à un licenciement pour motif économique sur le poste à pourvoir ;
• ne pas bénéficier d’une autre aide de l’Etat à l’insertion, à l’accès ou au retour à l’emploi versée au titre du salarié que vous recrutez en emploi franc.

Le périmètre géographique du dispositif expérimental « emplois francs » a été étendu et inclut, notamment, l’ensemble des quartiers prioritaires de la politique de la ville des territoires suivants :

• les Hauts-de-France ;
• l’Ile-de-France ;
• les Ardennes ;
• les Bouches-du-Rhône ;
• la Guadeloupe ;
• la Guyane ;
• la Haute-Garonne ;
• le Maine-et-Loire ;
• la Martinique ;
• Mayotte ;
• La Réunion ;
• le Vaucluse ;
• Saint-Martin.

Source : Arrêté du 22 mars 2019 modifiant l’arrêté du 30 mars 2018 fixant la liste des territoires éligibles au dispositif expérimental « emplois francs »

Emplois francs : « d’où venez-vous ? » © Copyright WebLex – 2019