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Constructeurs : comment expérimenter ?

La Loi Essoc, votée durant l’été 2018, comporte une disposition qui vise à faciliter la réalisation de projets de construction et à favoriser l’innovation. Pour atteindre ces objectifs, le Gouvernement a mis en place le « permis d’expérimenter ».

En recourant, sur demande, au permis d’expérimenter, un constructeur peut :

• déroger aux règles de construction, à condition toutefois d’atteindre les mêmes objectifs (de sécurité, de performance énergétique, de prévention sismique, etc.) visés par ces règles de construction : cela s’appelle des « solutions d’effet équivalent » ;
• mettre en œuvre un moyen de construction présentant un caractère innovant.

Il revient au constructeur de prouver que les solutions utilisées parviennent à des résultats équivalents et que les moyens d’innovation mis en œuvre sont effectivement innovants (cela peut être attesté par un organisme tiers indépendant).

Sachez que pour mieux informer les constructeurs, le Gouvernement a élaboré un guide d’application du « permis d’expérimenter » que vous pouvez trouver sur le site web http://www.cohesion-territoires.gouv.fr.

Ce guide identifie 6 étapes à respecter dans l’ordre suivant :

• le constructeur trouve un organisme indépendant qui lui délivrera l’attestation ;
• le constructeur fournit son dossier de demande à l’organisme indépendant ;
• l’organisme indépendant analyse le dossier, et s’il valide la solution, produit l’attestation d’effet équivalent grâce au site web démarches-simplifiées.fr et la fournit au constructeur ;
• le constructeur joint l’attestation à sa demande d’autorisation d’urbanisme ;
• le constructeur trouve un contrôleur technique ;
• le contrôleur technique vérifie que la mise en œuvre de la solution est conforme aux règles énoncées dans le dossier de demande d’attestation, validées et rappelées par l’attestation ; à la fin des travaux, il délivre une attestation de bonne mise en œuvre de la solution d’effet équivalent utilisée.

Sources :

• Décret n° 2019-184 du 11 mars 2019 relatif aux conditions d’application de l’ordonnance n° 2018-937 du 30 octobre 2018 visant à faciliter la réalisation de projets de construction et à favoriser l’innovation
• http://www.cohesion-territoires.gouv.fr)

Constructeurs : pour expérimenter, suivez le guide ! © Copyright WebLex – 2019

Syndic : quand un copropriétaire réclame l’annulation de 2 AG

Un copropriétaire réclame l’annulation de 2 assembles générales (AG) en justice.

Le juge va d’entrée rejeter la demande d’annulation de la 1ère AG : il constate que le copropriétaire a introduit son action en justice 1 an et 1 mois après que le procès-verbal (PV) d’AG lui ait été notifié par le syndic. Or, comme le rappelle le juge, l’action doit être introduite dans les 2 mois qui suivent la notification du PV d’AG.

Concernant la 2nde AG, le copropriétaire l’a contestée dans le temps imparti. Mais le juge va là encore rejeter la demande d’annulation du copropriétaire : il remarque que le copropriétaire n’a ni la qualité de « défaillant » (il n’était pas absent lors de l’AG), ni la qualité d’« opposant » (il a voté en faveur de plusieurs résolutions débattues lors de l’AG).

Syndic : quand un copropriétaire réclame l’annulation d’1 AG

Dans une autre affaire, un copropriétaire a également réclamé l’annulation d’une AG. Pour obtenir gain de cause, il a expliqué que la procédure de convocation n’a pas été respectée puisqu’il a reçu sa convocation hors délai.

Mais le juge lui a donné tort : lors de l’AG, il a voté en faveur de certaines résolutions. Dès lors, il n’a ni la qualité de « défaillant », ni la qualité d’« opposant » et ne peut donc pas réclamer l’annulation de l’AG litigieuse, quand bien même il a reçu sa convocation hors délai.

Syndic : quand un copropriétaire conteste l’approbation des comptes

Un copropriétaire est en désaccord sur la réalisation de travaux de soutènement d’un chalet réalisés par le syndic en urgence.

Par la suite, une AG approuve l’exercice comptable de l’année au cours de laquelle la dépense inhérente aux travaux litigieux a été engagée. Ce qui va amener le copropriétaire mécontent à réclamer l’annulation de cette AG.

Mais le juge va lui donner tort : l’AG dont il réclame l’annulation ne fait que constater la régularité comptable et financière des comptes du syndicat des copropriétaires. Et cette AG n’est entachée d’aucune irrégularité susceptible d’entraîner sa nullité. Dès lors, la demande d’annulation de l’AG formulée par le copropriétaire est rejetée.

Sources :

• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 mars 2019, n° 18-10382
• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 mars 2019, n° 18-10379
• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 mars 2019, n° 17-26190

Contestation d’une assemblée générale : illustrations pratiques… © Copyright WebLex – 2019

Inapte, mais en arrêt de travail = licenciement impossible ?

Un salarié est victime d’un accident de travail. A l’issue de l’arrêt de travail, consécutif à cet accident, le médecin du travail le déclare inapte à son poste.

Peu après cette déclaration, le salarié est victime d’une rechute de son accident du travail et bénéficie, à ce titre, de nouveaux arrêts de travail.

Parce que son employeur ne l’a ni reclassé, ni licencié dans le délai d’un mois à compter de la déclaration d’inaptitude, le salarié réclame la reprise des versements du salaire.

Ce que conteste l’employeur : il rappelle qu’une rechute d’un accident de travail doit être traitée de la même manière qu’un accident du travail. Et il est, précisément, interdit de licencier un salarié en arrêt de travail consécutif à un accident (sauf en cas de faute grave de ce dernier ou en cas d’impossibilité de maintenir le contrat pour un motif étranger à l’accident).

Certes, convient le juge. Mais les nouveaux arrêts de travail, postérieurs à la déclaration d’inaptitude ne sont pas de nature à suspendre, une nouvelle fois, le contrat de travail, et ne peuvent pas faire échec à la procédure liée à l’inaptitude.

L’employeur avait donc un mois pour reclasser ou licencier le salarié, l’échéance de ce délai lui imposant de reprendre les versements de salaire.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 13 mars 2019, n° 17-26127

Inaptitude : un mois pour agir ! © Copyright WebLex – 2019

Méthode d’échantillonnage et d’extrapolation : 15 jours pour vous y opposer !

Lorsqu’une grande entreprise fait l’objet d’un contrôle Urssaf, l’inspecteur peut lui proposer d’utiliser la méthode par échantillonnage et extrapolation afin d’alléger les contraintes du contrôle, notamment pour limiter la masse des documents à fournir.

Il s’agit alors de déterminer un échantillon du personnel auprès duquel l’inspecteur effectuera son contrôle. Il pourra ensuite « extrapoler », et donc étendre à l’ensemble du personnel, ce qu’il aura relevé dans l’échantillon pour, éventuellement, recalculer les cotisations sociales dues par l’entreprise.

Lorsqu’il souhaite recourir à cette méthode, l’inspecteur de l’Urssaf doit adresser à l’employeur l’adresse électronique à laquelle il pourra consulter le document lui indiquant les différentes phases de la mise en œuvre de ces méthodes, les formules statistiques utilisées pour leur application et l’arrêté du 11 avril 2007 définissant la procédure.

L’employeur dispose de ce même délai pour s’opposer, par écrit, à l’utilisation de cette méthode.

Lorsqu’elle est mise en œuvre, l’inspecteur de l’Urssaf l’informe des critères utilisés pour définir les populations examinées (l’échantillon), le mode de tirage des échantillons, leur contenu et la méthode d’extrapolation envisagée pour chacun d’eux.

Dans une affaire récente, l’inspecteur de l’Urssaf a adressé un avis de contrôle à une entreprise. Puis, 1 mois plus tard, il lui propose de recourir à la méthode d’échantillonnage et d’extrapolation. Et dès le lendemain de cette proposition, il informe l’entreprise de l’échantillon retenu et lui demande de fournir des justificatifs (bulletins de paie, relevés d’heures, etc.).

Ce que conteste l’entreprise : selon elle, l’information tenant à l’échantillon retenu et la demande de justificatifs constituent le début de l’utilisation de cette méthode. Or, elle dispose, rappelle-t-elle, de 15 jours pour s’y opposer. Elle considère donc que l’Urssaf a commencé sa vérification trop tôt, ce qui justifie l’annulation du redressement qui en a résulté.

Ce que confirme partiellement le juge : l’inspecteur de l’Urssaf a, effectivement, commencé la vérification trop tôt (il aurait dû attendre l’expiration du délai de 15 jours), mais il ne se prononce pas quant à l’annulation du redressement. L’affaire sera donc rejugée sur ce dernier point.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 2ème chambre civile, du 14 mars 2019, n° 18-10409

Contrôle Urssaf : des échantillons inexploitables avant 15 jours ? © Copyright WebLex – 2019

Bail commercial : attention au démembrement de propriété !

Pour mémoire, le droit de propriété se compose de la « nue-propriété » et de « l’usufruit ». Ce droit de propriété peut donc être réparti en un nu-propriétaire (titulaire du droit de disposer du bien) et un usufruit (titulaire du droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus) : on parle alors de démembrement de propriété.

En matière de baux commerciaux, la Loi prévoit que l’usufruitier ne peut pas, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds commercial, industriel ou artisanal. Si le nu-propriétaire refuse de donner son accord, l’usufruitier peut toutefois donner quand même le fonds commercial à bail, à condition d’y être autorisé par la justice.

C’est ce que vient de rappeler un juge dans l’affaire suivante : une mère, propriétaire d’un local commercial, décide de faire une donation de la nue-propriété à ses 2 filles.

9 ans plus tard, la mère signe seule un contrat de bail commercial avec une société. Des travaux imprévus sont ensuite réalisés aux frais de la société qui négocie et obtient en compensation une dispense de loyers pendant un certain nombre de mois, puis une réduction du loyer. Un avenant au bail commercial est alors conclu pour matérialiser par écrit cet accord.

Mais les 2 filles, nues-propriétaires, réclament l’annulation de cet avenant et le paiement du loyer prévu dans le bail commercial initial. Elles expliquent alors que l’avenant n’est pas valable puisqu’il a été conclu sans leur accord.

Ce qui est normal, explique la société : pour elle, il n’est pas nécessaire d’obtenir l’accord des nues-propriétaires pour la conclusion de l’avenant puisque leur accord est seulement nécessaire pour la conclusion ou le renouvellement d’un bail commercial…

… à tort, pour le juge, qui confirme que l’accord des nues-propriétaires devait être obtenu pour que l’avenant soit valable. Leur accord faisant ici défaut, l’avenant est nul et la société doit payer le montant du loyer prévu par le bail commercial initial.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 mars 2019, n° 17-27560

Bail commercial : parfois, les écrits aussi s’envolent… © Copyright WebLex – 2019

Déclaration des bénéficiaires effectifs : en cas de changements…

Les sociétés sont désormais tenues de déclarer leurs « bénéficiaires effectifs » : il s’agit des personnes physiques qui soit détiennent, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital ou des droits de vote de la société, soit exercent, par tout autre moyen, un pouvoir de contrôle sur la société.

Toutefois, toutes les entreprises ne sont pas concernées par cette nouvelle obligation. Seules les sociétés commerciales et civiles, les GIE et toute autre entité tenue de s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés (RCS) sont dans l’obligation d’effectuer cette nouvelle déclaration, à l’exception des sociétés cotées.

Une députée a constaté que certains Tribunaux de commerce exigent que soit déposée une déclaration modificative en cas de changement de l’une des informations relatives à la société : dénomination ou raison sociale, forme juridique et adresse du siège social de la société.

Or, selon la députée, une déclaration modificative ne devrait être faite qu’en cas de changement affectant le/les bénéficiaire(s) effectif(s). Par ailleurs, elle considère que le surcoût de 46,41 € qui est versé à chaque déclaration modificative va à l’encontre de la volonté du Gouvernement de diminuer les coûts de formalités pour les entreprises.

Le Gouvernement vient de lui répondre que la réglementation ne sera pas modifiée ! Il reste donc obligatoire de procéder à une déclaration modificative en cas de changement de la situation juridique de la société modifiant l’une des informations contenues dans le document initialement déposé au greffe du Tribunal de commerce.

Il explique sa position par le fait que la communication des informations fournies lors de la déclaration des bénéficiaires effectifs constitue un élément essentiel du dispositif de lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme. Informations qui comprennent nécessairement les changements affectant la société…

Source : Réponse Ministérielle Lasserre-Davis, Assemblée Nationale, du 22 janvier 2019, n° 13199

Registre des bénéficiaires effectifs : un assouplissement en vue ? © Copyright WebLex – 2019