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Achat immobilier : il faut visiter les combles !

Un couple achète un appartement dans un immeuble ancien. Par la suite, le couple apprend que la toiture de l’immeuble n’est pas en bon état et nécessite des travaux de rénovation. Pour lui, s’agit là d’un problème dont le vendeur avait connaissance et qui lui a été caché. Il réclame donc la résolution de la vente pour vice caché…

… à tort, pour le vendeur, pour qui le couple ne peut s’en prendre qu’à lui-même. Il explique alors que le mauvais état de la toiture n’est pas caché puisqu’il est parfaitement visible depuis les combles de l’immeuble. Or, le couple n’a jamais visité les combles de l’immeuble et n’a même jamais demandé à y accéder. Un comportement négligent, selon lui, qui interdit au couple de réclamer la résolution de la vente pour vice caché…

Ce que confirme le juge : parce qu’il n’est pas établi que le vendeur a volontairement empêché le couple de visiter les combles et parce que celui-ci n’a pas demandé à y accéder, l’absence de visite des combles est imputable au couple. Le vice affectant la toiture n’était donc pas caché et la demande de résolution de la vente formulée par le couple est rejetée.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 20 mars 2019, n° 18-12604

Achat immobilier : faut-il impérativement visiter les combles ? © Copyright WebLex – 2019

Modifier un contrat de prévoyance = informer individuellement les salariés ?

Un employeur a mis en place un dispositif de prévoyance, par décision unilatérale. Il en a informé chaque salarié individuellement.

Plusieurs années plus tard, il négocie, avec le même organisme de prévoyance, de nouvelles dispositions relatives à la mutuelle.

A l’occasion d’un contrôle, l’Urssaf décide de réintégrer dans le calcul des cotisations sociales la contribution patronale au financement de la prévoyance. En cause, selon elle : les salariés n’ont pas été informés de la modification du contrat.

Ce que conteste l’employeur qui confirme les avoir informés. Pour preuve, le compte-rendu de sa réunion avec les représentants du personnel mentionne effectivement que les salariés seront informés des modifications du contrat de prévoyance par voie d’affichage.

Sauf que, dans le cas d’une décision unilatérale de l’employeur, chaque salarié doit faire l’objet d’une information individuelle, lui rappelle le juge. Cette formalité n’ayant pas été respectée, l’employeur ne peut pas déduire de la base de calcul des cotisations sociales sa contribution au financement de la prévoyance.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 2ème chambre civile, du 14 mars 2019, n° 18-12380

Modification d’un contrat de prévoyance : attention ! © Copyright WebLex – 2019

Agent immobilier : vérifiez les signatures !

Un vendeur fait appel à un agent immobilier pour l’aider à vendre son logement. L’agent immobilier réussit sa mission et trouve un couple qui souhaite acheter le logement.

L’agent immobilier rédige alors un compromis de vente signé par toutes les parties. Puis, il notifie le compromis de vente au couple par 2 lettres recommandées avec AR (LRAR), une pour le mari et une pour l’épouse, afin de « purger » le droit de rétractation et de faire ainsi courir le délai de 10 jours durant lequel le couple peut refuser de finaliser la vente sans avoir à se justifier.

Pour cela, il envoie une LRAR à chacun des membres du couple. A la réception des recommandés signés, l’agent immobilier considère que sa mission est terminée et laisse le notaire prendre le relai.

6 mois plus tard, le notaire rédige un procès-verbal constatant l’impossibilité de procéder à la vente, les acquéreurs ayant exercé leur droit de rétractation.

« Impossible ! », constate le vendeur qui réclame le versement d’une indemnité au titre de la « clause pénale » prévue dans la promesse de vente : il n’est plus possible, selon lui, de faire jouer ce droit de rétractation.

A tort, répond le couple : il explique que les 2 recommandés ont été signés par le mari. Dès lors, le délai de rétractation n’a pas valablement été purgé et son refus de finaliser la vente est valable. Ce que confirme le juge.

Le vendeur se retourne alors contre l’agent immobilier. Celui-ci refuse à son tour d’indemniser le vendeur : ayant notifié la promesse de vente à chacun des membres du couple, séparément et selon les formalités requises par la Loi, il estime avoir parfaitement rempli sa mission.

« Non », répond le vendeur : selon lui, l’agent immobilier a manqué à son obligation de vérification des signatures apposées sur les avis de réception.

Ce que conteste l’agent immobilier pour qui cette obligation ne lui incombait pas puisque sa mission avait pris fin lors de l’envoi des LRAR.

Mais pour le juge, il incombait effectivement à l’agent immobilier de vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l’avis de réception de la LRAR aux acquéreurs. A défaut, sa responsabilité peut être engagée par le vendeur lésé…

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 21 mars 2019, n° 18-10772

Immobilier et droit de rétractation : qui signe la notification par LRAR ? © Copyright WebLex – 2019

Expertise de la situation économique et financière : qui en bénéficie ?

Une entreprise est composée de plusieurs établissements, dotés de comités d’établissements, et dispose d’un comité central d’entreprise (qui, aujourd’hui, ferait partie du Comité social et économique central de l’entreprise).

L’un de ses comités d’établissement décide de recourir aux services d’un expert-comptable pour connaître la situation financière de l’établissement dans l’ensemble de l’entreprise et par rapport aux autres établissements comparables au sien.

Ce que conteste l’employeur : le comité central de l’entreprise a déjà sollicité un expert-comptable pour l’examen de sa situation économique. Selon lui, le comité d’établissement ne peut pas, lui aussi, bénéficier du droit d’être assisté par un expert-comptable.

Et pourtant si, lui répond le juge : le droit du comité central d’entreprise d’être assisté pour l’examen annuel de la situation économique et financière de l’entreprise ne prive pas le comité d’établissement du droit d’être assisté par un expert-comptable afin de lui permettre de connaître la situation économique, sociale et financière de l’établissement dans l’ensemble de l’entreprise et par rapport aux autres établissements comparables au sien.

Cette décision est tout à fait transposable au comité social et économique d’établissement : rappelons que le comité social et économique central d’entreprise exerce les attributions qui concernent la marche générale de l’entreprise et qui excèdent les limites des pouvoirs des chefs d’établissement. Il est informé et consulté sur tous les projets importants concernant l’entreprise en matière économique et financière et peut se faire assister d’un expert.

Le comité social et économique d’établissement a les mêmes attributions que le comité social et économique d’entreprise, dans la limite des pouvoirs confiés au chef de cet établissement. Il est consulté sur les mesures d’adaptation des décisions arrêtées au niveau de l’entreprise spécifiques à l’établissement et qui relèvent de la compétence du chef de cet établissement.

Il peut, lui aussi, et à son niveau (lorsqu’il est compétent), recourir aux services d’un expert.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 20 mars 2019, n° 17-26600

Comité central comité d’établissement = 2 expertises comptables ? © Copyright WebLex – 2019

Officiers publics ou ministériels : mode d’emploi de la « sollicitation personnalisée »

Depuis le 1er avril 2019, les avocats au Conseil d’Etat et à la Cour de cassation, les notaires, les huissiers de justice et les commissaires-priseurs judiciaires peuvent recourir à la « sollicitation personnalisée ».

Ces professionnels ne peuvent recourir à la sollicitation personnalisée que sous forme d’un envoi postal ou d’un mail, adressé à un particulier ou une société déterminé(e). Le démarchage physique ou téléphonique (même par SMS) reste expressément interdit. En outre, toute sollicitation personnalisée en rapport avec une affaire particulière est aussi interdite.

Le contenu de la sollicitation personnalisée doit être sincère sur la nature des prestations de services proposées et leur mise en œuvre doit respecter les règles déontologiques applicables à ces professions, notamment les principes de dignité, de loyauté, de confraternité et de délicatesse. Aucun élément comparatif ou dénigrant ne doit être utilisé.

S’agissant de la rémunération des officiers publics ou ministériels :

• lorsque la sollicitation porte sur une prestation non soumise à un tarif réglementé, elle doit préciser les modalités de détermination des honoraires, lesquels feront l’objet d’une convention ;
• lorsque la sollicitation porte sur une prestation soumise à un tarif réglementé, elle le précise et mentionne les remises pratiquées, leur taux et les conditions dans lesquelles elles sont octroyées.

Par ailleurs, l’instance professionnelle nationale de ces professions peut prévoir, dans son règlement déontologique, que l’officier public ou ministériel qui ouvre ou modifie substantiellement un site internet en vue de faire de la sollicitation personnalisée (que cela soit le sien ou celui d’un tiers) doit l’en informer.

Sachez également qu’il est interdit d’utiliser des noms de domaine évoquant de façon générique le titre de la profession concernée ou un titre pouvant prêter à confusion, un domaine du droit ou une activité relevant de celles de la profession.

Enfin, la réglementation mise en place prévoit que les sites internet de ces professionnels ne peuvent comporter aucun encart ou bannière publicitaire, autres que ceux de la ou des professions exercées, pour quelque produit ou service que ce soit.

Source : Décret n° 2019-257 du 29 mars 2019 relatif aux officiers publics ou ministériels

Officiers publics ou ministériels : faites de la pub ! © Copyright WebLex – 2019

Fin du contrat de location gérance = transfert de salariés ?

Un dirigeant est propriétaire d’un fonds de commerce (un restaurant), exploité dans un local appartenant à une SCI. Le dirigeant conclut un contrat de location-gérance avec une entreprise, puis cède son fonds à la SCI.

A l’expiration du contrat de location-gérance, celle-ci décide de ne pas le renouveler. Le locataire-gérant est donc tenu de restituer les clés du local et cesse l’exploitation du restaurant.

Sauf que les 2 salariés du restaurant, non payés, réclament à la SCI des rappels de salaires, que le locataire-gérant n’a pas honorés, ainsi que les salaires pour la période postérieure à la restitution des clés.

Et parce que la SCI a effectivement repris le fonds de commerce donné en gérance au locataire, en décidant de ne pas renouveler le contrat, et parce que le fonds n’était pas en ruine au jour de sa restitution, les contrats de travail qui y étaient attachés lui sont automatiquement transférés. Le juge donne donc raison aux salariés.

Source : Arrêt de la cour de Cassation, chambre sociale, du 20 mars 2019, n° 17-27647

Location-gérance : sort des salariés en l’absence de renouvellement © Copyright WebLex – 2019