Actu Juridique

Notaires : focus sur le registre d’immatriculation des copropriétés

Selon une étude publiée par l’Association des responsables de copropriété (ARC), sur 700 000 immeubles recensés, 100 000 sont considérés comme fragiles. Par ailleurs, les impayés de copropriétaires sont de plus en plus nombreux et de plus en plus importants. Malgré cela, certaines personnes continuent d’acheter des immeubles situés en copropriété alors qu’elles ne peuvent pas assumer les frais de copropriété.

Face à ce constat, une députée a demandé au Gouvernement s’il comptait créer un fichier, accessibles aux notaires, pour que ceux-ci puissent vérifier lors des ventes que les copropriétaires s’acquittent effectivement de leurs dettes de copropriété.

Le Gouvernement vient de lui répondre qu’il existe déjà le registre d’immatriculation des copropriétés. Les notaires ont un accès spécifique à ce registre et dispose d’un guide pour les accompagner dans leurs démarches en ligne. Ils peuvent le consulter l’adresse suivante : http://info-registre-coproprietes.logement.gouv.fr.

De plus, toujours dans un objectif de prévention des difficultés des copropriétés, la Loi a mis en place une obligation d’information renforcée pour l’acquéreur d’un lot de copropriété : les documents portant sur l’organisation de la copropriété (fiche synthétique, règlement de copropriété, état descriptif de division, procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années) et des documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du vendeur doivent, en effet, être année au compromis et à l’acte authentique de vente.

Source : Réponse Ministérielle Kuric, Assemblée Nationale, du 5 mars 2019, n° 13714

Notaires : comment savoir si un copropriétaire-vendeur a des dettes de copropriété ? © Copyright WebLex – 2019

Panneau installé sur le toit d’un bungalow = enseigne ou panneau publicitaire ?

Le gérant d’un parc de loisirs de plein air installe un panneau sur le toit du bungalow situé à l’entrée du parc. Ce panneau, qui mentionne le nom du parc et les prestations qu’il propose (promenades en poney, circuit quad, structures gonflables), mesure 2 mètres sur 6 mètres.

Par la suite, le gérant reçoit une mise en demeure préfectorale de se mettre en conformité avec la réglementation des panneaux publicitaires, qui limite la hauteur des panneaux pleins posés sur la toiture à 0,50 mètre.

Ce que le gérant refuse de faire, puisque le panneau litigieux n’est pas un panneau publicitaire, mais une enseigne. Il rappelle alors qu’est qualifié d’enseigne, y compris en toiture, l’inscription, forme ou image installée sur un immeuble où s’exerce l’activité signalée. Le panneau étant placé sur le toit du bungalow situé à l’entrée du parc, il s’agit bien d’une enseigne.

Sauf que les activités signalées par le panneau ne s’exercent pas exclusivement dans le bungalow sur lequel est installé le panneau, mais dans le parc en son entier. C’est donc un panneau publicitaire et non une enseigne, répond la Préfecture…

Mais le juge confirme que le panneau est bien une enseigne, puisqu’il estime que le fait que les activités mentionnées sur l’enseigne ne s’exercent pas exclusivement dans le bungalow, mais dans l’ensemble du parc, est sans incidence. L’action de la Préfecture est donc rejetée.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat, du 1er avril 2019, n° 416919

Quand un parc de loisirs installe un (trop ?) grand panneau… © Copyright WebLex – 2019

Sociétés de recouvrement : le débiteur poursuivi peut agir contre vous !

Une société de recouvrement agit contre un particulier, en vertu d’un contrat conclu avec un de ses créanciers. A cette occasion, la société de recouvrement réclame à ce débiteur le paiement de frais supplémentaires, en plus de la dette à recouvrer.

Le débiteur poursuit alors la société de recouvrement pour avoir commis une « pratique commerciale trompeuse » à son encontre. Il lui reproche d’avoir réclamé des frais supplémentaires qui ne pouvaient pas être mis à sa charge.

Pour la société de recouvrement, l’action engagée à son encontre est irrecevable : elle explique qu’elle ne peut pas être poursuivie pour « pratique commerciale trompeuse » puisqu’elle n’exerce pas d’activité commerciale à l’égard du débiteur, ne lui fournissant aucun bien, ni prestation de service.

Elle ne rend une prestation qu’aux créanciers qui la mandatent, rappelle-t-elle. Seuls ces derniers peuvent donc agir à son encontre pour « pratique commerciale trompeuse ».

Raisonnement que conteste le particulier : pour lui, la réglementation relative aux pratiques commerciales trompeuses s’applique à toute mesure prise en relation non seulement avec la conclusion d’un contrat, mais aussi avec l’exécution de celui-ci, notamment celles prises en vue d’obtenir le paiement du produit. Ce que confirme le juge.

Dès lors, le particulier peut réclamer des indemnités à la société de recouvrement. Pour mémoire, une pratique commerciale trompeuse est sanctionnée d’une amende de 300 000 € et d’une peine d’emprisonnement de 2 ans.

Le montant de l’amende peut être porté, de manière proportionnée aux avantages tirés du délit, à 10 % du chiffre d’affaires moyen annuel, calculé sur les 3 derniers chiffres d’affaires annuels connus à la date des faits.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre criminelle, du 19 mars 2019, n° 17-87534

Sociétés de recouvrement : attention aux pratiques commerciales trompeuses ! © Copyright WebLex – 2019

Contrat d’assurance du bien vendu : à évoquer dans la promesse de vente ?

Une société conclue une promesse de vente pour la cession d’un bâtiment industriel, et peu de temps avant la date fixée pour la finalisation de l’acte de vente, le bâtiment industriel subit des dégradations. Le vendeur refuse alors de concrétiser la vente.

Mais l’acquéreur considère que la vente a eu lieu et finit par obtenir la vente forcée à son profit. Se pose alors la question des indemnités d’assurance, et surtout de leur bénéficiaire.

L’acquéreur estime qu’il doit prendre la place du vendeur dans ses rapports avec l’assureur, mais le vendeur estime que c’est au contraire lui qui doit être indemnisé : au jour des dégradations, la vente n’avait pas encore été finalisée. Il était donc propriétaire de l’immeuble vandalisé : c’est lui qui doit être indemnisé.

Ce que conteste l’acquéreur : il rappelle que les dégradations ont eu lieu après la signature de la promesse de vente. Or, en l’absence de clause contraire, les droits du bien assuré par le vendeur sont transmis à l’acquéreur lors de la promesse de vente.

Et justement, la clause contraire fait ici défaut, relève l’acquéreur. Ce que confirme le juge qui lui donne ainsi raison.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 7 mars 2019, n° 18-10973

Vente immobilière : ne négligez pas le contrat d’assurance ! © Copyright WebLex – 2019

Liquidation : 5 ans pour agir… à compter de quand ?

Une SCI est placée en liquidation judiciaire en 2008. Une banque, qui lui a consenti un prêt pour l’achat d’un immeuble, déclare sa créance auprès du liquidateur.

6 ans plus tard, au terme de la procédure collective, la banque réussit à obtenir le remboursement de 98,86 % de sa créance.

L’année d’après, en 2015, elle agit en justice pour obtenir le remboursement restant de sa créance contre un associé de la SCI liquidée, au prorata des droits de ce dernier dans le capital social de la SCI.

Mais, pour l’associé, l’action de la banque est irrecevable car prescrite. Il rappelle que la banque avait 5 ans pour agir à son encontre : pour lui, ce délai débute à compter du début de la procédure de liquidation qui a ici débuté 7 ans plus tôt.

Ce que conteste la banque : elle rappelle que sa créance n’a été définitivement admise à la procédure de liquidation qu’en 2010 et qu’elle a reçu le remboursement incomplet de sa créance en 2014. Son action en justice initiée en 2015 est donc parfaitement recevable.

« Non » persiste l’associé : il rappelle que la banque a déclaré sa créance dès le début de la procédure de liquidation et que le liquidateur a émis un certificat d’irrécouvrabilité. La banque savait donc dès 2008 qu’elle ne pourrait pas recouvrer totalement sa créance via la procédure de liquidation. C’est donc à partir de 2008 qu’elle pouvait engager une action contre lui et ce durant 5 ans. La banque ayant agi en justice 2015, elle a donc agi 2 ans trop tard. Ce que confirme le juge.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 20 mars 2019, n° 17-18924

Liquidation judiciaire : erreur de la banque en faveur de l’associé ? © Copyright WebLex – 2019

Notaire : vous pouvez devoir indemniser la banque…

Un notaire rédige un acte authentique de vente d’un terrain à bâtir. Mais l’acquéreur ne peut pas réaliser son projet de construction, le terrain étant situé en zone inondable par un arrêté préfectoral. Mécontent, l’acquéreur réclame et obtient l’annulation de la vente, le contrat de prêt bancaire conclu pour financer l’achat et la construction étant alors aussi annulé.

A l’occasion de ce litige, une faute du notaire pour manquement à son obligation d’information est retenue à l’encontre de ce dernier. La banque qui a octroyé un prêt à l’acquéreur réclame alors des indemnités au notaire : elle explique qu’elle a droit à des indemnités pour la perte de chance d’obtenir une rémunération du prêt bancaire consenti par la faute du notaire (en clair, les intérêts).

Mais le notaire estime qu’il n’a pas à indemniser la banque : la vente étant annulée, les sommes prêtées ont été reversées à la banque qui n’a donc subi aucun préjudice.

Mais pour le juge, la banque a effectivement subi un préjudice et a droit à des indemnités pour la perte de chance d’obtenir les intérêts à échoir.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 21 mars 2019, n° 17-21963

Notaire : erreur en faveur de la banque ? © Copyright WebLex – 2019