Actu Juridique

Notaires : en cas de soupçon, procédez à la déclaration TRACFIN !

Pour rappel, l’objectif du dispositif TRACFIN est de lutter contre le blanchiment d’argent provenant d’opérations douteuses et illicites. Le secteur immobilier est particulièrement concerné par cette lutte puisque certaines opérations sont propices au blanchiment d’argent. Les notaires sont donc en première ligne s’agissant du respect des obligations imposées dans le cadre de ce dispositif TRACFIN.

A titre d’exemple, sachez qu’un notaire a été sanctionné par une interdiction d’exercice pendant 3 ans, après avoir commis plusieurs manquements particulièrement graves. L’un de ces manquements concerne justement la déclaration TRACFIN.

Le notaire condamné ne l’avait, à tort, pas fait alors que plusieurs éléments auraient dû l’amener à plus de vigilance, selon le juge :

• il y a eu d’importantes modifications entre l’acte authentique et la promesse de vente (modification des parties, de l’objet de la vente et des modalités de paiement) ;
• la vente portait sur un immeuble démembré, et le montant de « l’usufruit » était anormalement élevé ;
• le prix de vente a été payé, contrairement aux usages, au moment de la promesse de vente et pour 97 % hors la comptabilité de l’étude notariale.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 2ème chambre civile, du 9 mai 2019, n° 18-10165

Notaires : ne négligez pas la déclaration « TRACFIN » ! © Copyright WebLex – 2019

Agent immobilier : consultez les sites préfectoraux !

L’acquéreur ou le locataire d’un bien immobilier doit être informé par le vendeur ou le bailleur des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, etc.) auxquels le bien immobilier est exposé.

Pour lui fournir cette information, il faut fournir un diagnostic appelé « état des risques et pollutions » (ERP). En pratique, les professionnels de l’immobilier se rendent sur le site web www.georisques.gouv.fr pour éditer ce diagnostic.

Ce qu’il ne faut pas faire, comme vient de le rappeler le Gouvernement : le contenu de ce site est purement informatif et n’a aucune valeur juridique.

Pour éditer un ERP valable, il faut, explique le Gouvernement, se rendre sur les sites web des Préfectures du lieu du bien immobilier mis en location ou vendu. Seuls les sites web des Préfectures comportent des informations qui font foi et sont opposables juridiquement.

Source : Réponse Ministérielle Perrin, Sénat, du 7 juin 2019, n° 05511

Agent immobilier : www.georisques.gouv.fr, un site à éviter ? © Copyright WebLex – 2019

Promoteur : doubler les jours de retard pour intempéries, est-ce abusif ?

Un promoteur vend un appartement à un couple sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Parce que le promoteur livre l’appartement avec 210 jours de retard, le couple réclame l’application de 112 jours pénalités de retard, en déduisant 70 jours au titre d’un arrêt de chantier pour intempérie et 28 jours au titre des week-ends.

Mais le promoteur considère qu’il a livré l’appartement avec 42 jours de retard : il explique alors qu’il faut comptabiliser 2 fois les jours d’arrêts de chantier pour intempéries, comme le contrat de VEFA le prévoit.

« Non », répond le couple : il rappelle qu’il a le statut de « consommateur » et le promoteur celui de « professionnel ».

Or, la Loi comporte des dispositions protectrices du « consommateur », dont l’une prévoit que sont abusives et nulles les clauses qui créent un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des « consommateurs » et des « professionnels ».

Et, selon le couple, la clause consistant à doubler les jours de retard pour intempéries, non prises en compte pour le calcul des pénalités de retard, par rapport à ceux effectivement enregistrés, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier, est abusive et nulle car elle permet au promoteur de réduire très sensiblement l’indemnisation normalement due.

Mais pour le juge, la clause litigieuse n’est pas abusive. Il confirme qu’elle doit s’appliquer, permettant ainsi au promoteur de réduire le montant des indemnités dues au couple.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 23 mai 2019, n° 18-14212

Promoteur et VEFA : comment calculer les jours de retard ? © Copyright WebLex – 2019

Agriculteur : préavis de départ réduit = renonciation du bailleur !

Un agriculteur donne son congé à son bailleur et lui notifie sa décision au moins 18 mois avant l’expiration du bail, comme la Loi l’y oblige.

Dans son courrier, l’agriculteur précise qu’il quittera les lieux loués non pas au terme du préavis, 18 mois plus tard, mais dans 3 mois.

Le bailleur lui répond par courrier qu’il prend acte du non-renouvellement du bail rural, et précise même dans ce courrier : « j’ai pris bonne note de votre départ pour cette date ».

A la date du départ convenu, un état des lieux de sortie est établi. Le locataire arrête alors de verser les loyers. Ce qui étonne le bailleur, puisque le bail rural prend fin dans 15 mois.

« Non », répond l’agriculteur : il rappelle que, dans son courrier, le bailleur avait pris bonne note de la date de son départ et qu’un état des lieux de sortie a été établi à la date convenue. Pour lui, le bailleur a donc renoncé au délai de préavis de 18 mois et aux loyers afférents.

« Non », conteste à son tour le bailleur : pour lui, les termes utilisés dans son courrier ne permettent pas d’en déduire une quelconque renonciation au préavis de 18 mois. Dès lors, l’agriculteur doit lui verser les loyers dus jusqu’à la fin du bail rural. Ce que confirme le juge.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 23 mai 2019, n° 16-17895

Agriculteur : un préavis de départ… réduit ? © Copyright WebLex – 2019

Agent immobilier : illustration pratique de ce qu’il ne faut pas faire…

Pour qu’une offre soit « ferme et définitive », c’est-à-dire engage formellement celui qui l’émet, il faut qu’elle indique sans ambiguïté la volonté de son auteur d’être engagé en cas d’acceptation.

Mais, en pratique, les offres peuvent être assorties de « réserves » qui leur ôtent leur caractère « ferme et définitif » jusqu’à ce que les conditions indiquées dans les réserves soient levées.

Ces « réserves » se rencontrent fréquemment en matière immobilière et doivent amener un agent immobilier à faire preuve de vigilance, comme dans l’histoire que voici.

Une SCI confie à un agent immobilier la mission de lui trouver un locataire en vue de la location d’un local commercial.

L’agent immobilier trouve une société intéressée qui fait une offre de location à un prix moindre que celui réclamé par la SCI. La SCI refuse et fait une contre-offre qui est acceptée par la société. Celle-ci lui précise toutefois qu’elle doit obtenir l’accord de sa société-mère pour pouvoir conclure le bail commercial (en clair, il s’agit là d’une « réserve »). Notez également que l’accord trouvé met à la charge du bailleur la réalisation de quelques travaux d’aménagement.

L’agent immobilier va informer la SCI que sa contre-offre a été acceptée et va rédiger un projet de bail commercial. Mais il ne lui dit pas que la signature du bail commercial est subordonnée à l’accord de la société-mère de la société.

Plusieurs semaines s’écoulent durant lesquelles la SCI réalise les travaux mis à sa charge. Mais, finalement, la société-mère ne donne pas son accord : en conséquence, le bail commercial n’est pas signé.

L’agent immobilier va alors être condamné à indemniser la SCI, 2 erreurs ayant été commises :

• il n’a pas informé la SCI que l’accord trouvé n’était « ni ferme, ni définitif » ;
• il n’a effectué aucune démarche pour s’assurer auprès de la société de la recherche et de l’obtention de l’accord de sa société-mère, pas même à l’approche de la date fixée pour l’entrée dans le local loué.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 23 mai 2019, n° 18-12561

Quand un agent immobilier confond vitesse et précipitation… © Copyright WebLex – 2019

Taxe foncière payée par le locataire = hausse de loyer limitée ?

Le gérant d’un supermarché sollicite auprès de son bailleur le renouvellement de son bail commercial. Si le bailleur est d’accord sur le principe du renouvellement du bail, un désaccord survient sur le montant du loyer. Le bailleur réclame, en effet, une hausse de loyer…

… trop importante, selon le gérant du supermarché : il rappelle que, selon les termes du bail commercial, le paiement de la taxe foncière a été mis à sa charge, sans contrepartie, alors qu’il incombe normalement au bailleur.

Or, selon le gérant du supermarché, les obligations qui incombent normalement au bailleur, lorsqu’elles sont mises à la charge du locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

Ce que confirme le juge : le bail commercial est donc ici renouvelé, avec une hausse de loyer pondérée par la prise en compte du paiement de la taxe foncière mis à la charge du locataire.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 23 mai 2019, n° 18-14917

Bail commercial et hausse du loyer : la taxe foncière joue-t-elle un rôle ? © Copyright WebLex – 2019