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Vente immobilière et critère d’achat non respecté : que dit l’acte de vente ?

Un couple achète un immeuble dont il pense que le plancher de chaque niveau est en béton. Après l’achat, il constate pourtant que seul le plancher du rez-de-chaussée et du 1er étage sont en béton. Les planchers des 2èmes et 3èmes étages sont, en effet, en bois.

Parce que le couple recherchait spécifiquement un immeuble avec tous les planchers en béton et que l’immeuble acheté ne respecte pas ce critère primordial pour lui, il réclame des indemnités au vendeur et l’agence immobilière qui a procédé à la rédaction de la promesse de vente.

Pour prendre une décision, le juge va consulter l’acte de vente. Il relève alors que la rubrique dédiée à la description de l’immeuble comporte la mention « dalle béton # » dont il retire 2 observations :

• les mots « dalle béton » sont écrits au singulier ;
• le signe « # » est un renvoi, dans l’acte, pour préciser la désignation de la cave.

Par ailleurs, le juge relève que le couple ne démontre pas avoir informé le vendeur et l’agence immobilière de son exigence d’avoir un plancher en béton à chaque étage.

Dès lors, au vu de ces constatations, le juge estime que le couple ne peut réclamer d’indemnité ni au vendeur ni à l’agence immobilière.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 février 2019, n° 17-27975

Vente immobilière : l’importance de l’orthographe… © Copyright WebLex – 2019

Prestations de service intragroupe : vous avez des preuves ?

Une SARL (société à responsabilité limitée) qui exerce une activité de prestation d’études techniques et d’ingénierie, fait partie d’un groupe de sociétés fiscalement intégrées dont la société mère est une SA (société anonyme).

La SARL fait l’objet d’un contrôle fiscal débouchant sur un rehaussement d’impôt sur les sociétés (IS) et de TVA. L’administration refuse, en effet, que la SARL déduise de son résultat imposable le montant des prestations de service qui lui sont facturées par sa société mère.

Ce que la SARL conteste. Pour justifier le montant des charges dont elle demande la déduction, elle produit la convention conclue avec sa société mère, en vertu de laquelle les prestations ont été réalisées, mais aussi différentes factures établies par la SA.

Insuffisant pour l’administration, qui relève que :

• les prestations en cause (secrétariat général, gestion financière, contrat de gestion et négociation commerciale) correspondent à des missions qui, de par leur nature même, sont inhérentes à l’exercice de ses fonctions de direction par le gérant de la SARL ;
• la SARL dispose du personnel suffisant pour effectuer les tâches qui sont ici facturées par la société mère.

Insuffisant pour prouver l’absence de réalité des prestations facturées par la société mère à la SARL, relève à son tour le juge qui, de fait, annule le redressement fiscal.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 15 février 2019, n°407694

Demander un service à une autre société : un prix à payer ? © Copyright WebLex – 2019

Autorisation d’occupation précaire = pas d’indemnité d’expropriation ?

Un dirigeant exerce une activité de bar-tabac-restaurant dans un local dont il n’est pas le propriétaire. Pour les besoins de son activité, cet exploitant a obtenu l’autorisation du propriétaire d’occuper temporairement une terrasse sur laquelle il a installé une véranda.

Mais la parcelle du propriétaire va faire l’objet d’une expropriation, au nom de l’intérêt public, ce qui va obliger l’exploitant du bar-tabac-restaurant à quitter les lieux occupés.

L’expropriant, une société publique d’aménagement, propose une indemnité d’expropriation à l’exploitant, que celui-ci refuse : il constate que l’indemnité proposée ne tient pas compte de la perte de la terrasse.

Ce qui est normal, répond l’expropriant : l’indemnité ne comprend que les droits juridiquement protégés. Ce qui n’est pas le cas de la terrasse puisqu’il l’utilise en vertu d’une simple autorisation d’occupation temporaire dont la caractéristique est d’être délivrée à titre précaire. Pour l’expropriant, l’exploitant ne bénéficie dont pas d’un droit juridiquement protégé pour la terrasse et n’a donc pas droit à une indemnisation pour la perte de la terrasse.

Ce que conteste l’exploitant : l’autorisation temporaire était toujours en vigueur au moment de l’expropriation. L’utilisation de la terrasse était donc juridiquement protégée et il a droit à une indemnité pour la perte de cette terrasse. Ce que confirme le juge.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 20 décembre 2018, n° 17-18194

Quand une brasserie n’a plus le droit d’utiliser sa terrasse… © Copyright WebLex – 2019

Kbis numérique gratuit : à quelle date ?

A l’initiative des greffiers des Tribunaux de commerce, le Gouvernement a annoncé que tous les chefs d’entreprise immatriculés au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) auront bientôt un accès en ligne gratuit et illimité à leur Kbis, mais transmis sous format numérique. Cet espace en ligne doit encore être développé et devrait voir le jour durant l’année 2019.

Cette gratuité du Kbis numérique, réservée aux dirigeants et pour leur propre entreprise, sera possible à partir de leur espace en ligne, et sous réserve qu’ils justifient d’une identité numérique personnelle, MonIdenum, qui sera délivrée au cours du printemps 2019 par les greffiers des Tribunaux de commerce.

Afin d’activer son identité numérique, chaque dirigeant d’entreprise devra transmettre une copie de sa pièce d’identité. Il se verra ensuite attribuer gratuitement son identité numérique personnelle.

Source : www.cngtc.fr

Dirigeants d’entreprise : un Kbis numérique (bientôt) gratuit ! © Copyright WebLex – 2019

Entrepreneurs : participez-vous « effectivement » à l’activité de votre entreprise ?

Le dirigeant d’une entreprise individuelle, soumise à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), fait l’objet d’un contrôle fiscal à l’issue duquel l’administration refuse qu’il déduise de son revenu global les pertes constatées dans le cadre de son activité. Elle rehausse donc en conséquence le montant de son impôt sur le revenu.

Pour mémoire, dès lors qu’une entreprise individuelle constate un déficit, ce dernier s’impute sur le revenu global de l’entrepreneur pour le calcul de son impôt personnel. Ce n’est toutefois pas sans conditions, comme le rappelle ici l’administration. Et, notamment, le dirigeant doit être actif dans la gestion de l’activité de l’entreprise.

Mais, dans cette affaire, le dirigeant considère qu’elle commet une erreur : il participe personnellement à la gestion de son entreprise, puisqu’il s’occupe notamment de tout ce qui touche à la gestion du personnel. Or, dès lors qu’un dirigeant participe de façon personnelle, continue et directe à l’activité de son entreprise, il est en droit d’imputer les déficits constatés sur son revenu global.

Sauf qu’il ne participe ni à la gestion financière et comptable, ni à la gestion administrative de son entreprise, rappelle à son tour l’administration, pour qui la seule participation à la gestion du personnel est insuffisante.

Mais pas pour le juge : la possibilité d’imputer le déficit de l’activité professionnelle sur le revenu global est ouverte aux dirigeants qui participent à la gestion de leur entreprise, quel qu’en soit le domaine.

Toutefois, si l’argumentaire développé par l’administration ne suffit pas à le convaincre, le juge maintient tout de même le redressement fiscal, considérant qu’ici, la participation du dirigeant à la gestion du personnel n’a qu’un caractère épisodique et non continu.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 26 septembre 2018, n°408096

Entrepreneurs individuels : et si vous perdez de l’argent ? © Copyright WebLex – 2019

C’est l’histoire d’un dirigeant qui rappelle à l’administration que dans « ex-épouse », il y a « ex »…

A l’issue du contrôle fiscal de son entreprise, un dirigeant se voit réclamer un supplément d’impôt sur le revenu qu’il conteste : il n’a jamais reçu de proposition de rectifications à titre personnel.

« C’est faux » répond l’administration : une proposition de rectifications lui a bien été envoyée, par lettre recommandée avec accusé de réception libellée à son nom et celui de son épouse, au siège social de l’entreprise, qui correspond à l’adresse du domicile de l’épouse. Courrier recommandé qui lui a été retourné avec la mention « pli non réclamé »…

Sauf que l’administration a oublié un petit détail, constate le juge qui donne raison au dirigeant : les époux sont divorcés depuis plusieurs années. Elle aurait donc dû envoyer son courrier à l’adresse personnelle du dirigeant, dont elle avait d’ailleurs parfaitement connaissance puisqu’il l’avait mentionnée sur ses propres déclarations fiscales, et pas à son adresse professionnelle quand bien même il s’agirait du domicile de son ex-épouse.

Arrêt du Conseil d’Etat du 15 février 2019, n°406159

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