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Droit de préemption de la SAFER : s’il y a une maison d’habitation…

Un particulier met en vente sa propriété de 8 parcelles qui comporte des terres, des prés, des landes, des bois, ainsi qu’une maison à rénover et un terrain constructible.

Un potentiel acquéreur se montre intéressé et un compromis de vente est signé. La SAFER fait alors savoir qu’elle souhaite préempter la propriété.

Le vendeur sollicite l’annulation de cette décision, préférant vendre à l’acquéreur évincé. Il rappelle alors que la SAFER ne peut pas préempter un terrain en cas de vente de bâtiments d’habitation ne faisant pas partie d’une exploitation agricole. Suivant ce principe, en présence d’une vente globale de biens immobiliers, comportant un bâtiment d’habitation échappant à son droit de préemption, la SAFER ne peut pas faire valoir son droit de préemption.

Ce qui est le cas ici, selon le vendeur : il rappelle que sa propriété comporte une maison à rénover qui ne fait pas partie de l’exploitation agricole, ce qui interdit à la SAFER de préempter.

Mais la SAFER répond que, au regard de la surface totale de la propriété, celle affectée à l’activité agricole est très largement supérieure à celle sur laquelle est édifiée la maison à rénover. Elle peut donc tout de même utiliser son droit de préemption…

… à tort, selon le juge, qui confirme le raisonnement du vendeur : la préemption effectuée par la SAFER est donc annulée.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 28 mars 2019, n° 18-11722

SAFER : maison = pas de droit de préemption ? © Copyright WebLex – 2019

La responsabilité de l’une exclut-elle celle de l’autre ?

Un intérimaire a agi contre l’entreprise utilisatrice auprès de laquelle il était mis à disposition pour obtenir la requalification de ses contrats de mission en CDI. En cause : l’entreprise a recouru à l’intérim pour pourvoir à son activité normale et permanente.

Le salarié obtient donc la requalification de ses contrats en CDI, ce qui oblige l’entreprise utilisatrice à l’indemniser (indemnité de requalification du contrat en CDI et indemnité de licenciement sans cause réelle et sérieuse).

Il se retourne ensuite contre l’entreprise de travail temporaire, à laquelle il va réclamer la requalification de ses contrats en CDI, ainsi que les mêmes indemnités. Ce qu’elle refuse d’admettre : le salarié a déjà obtenu ce qu’il désirait, sa demande n’est donc plus justifiée.

Pourtant, le juge va donner raison au salarié : l’entreprise de travail temporaire ayant conclu des contrats de mission irréguliers, la requalification des contrats de travail intérimaire en CDI est possible.

L’affaire sera rejugée pour définir les indemnités du salarié.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 10 avril 2019, n° 18-16665

Entreprises d’intérim/entreprises utilisatrices : une responsabilité conjointe ? © Copyright WebLex – 2019

La demande de rencontre du supérieur hiérarchique doit être précise

A l’issue d’un contrôle fiscal, l’administration rehausse l’impôt personnel d’un couple, au titre des traitements et salaires, d’une part, et au titre des revenus d’origine indéterminée, d’autre part.

Comme il estime en avoir le droit, il demande à voir l’interlocuteur départemental pour discuter avec lui de son redressement fiscal. Mais sa demande est circonscrite au seul redressement qui vise les revenus d’origine indéterminée. Et elle restera finalement sans suite…

Parce que le redressement fiscal au titre des traitements et salaires est maintenu, le couple va chercher à en obtenir l’annulation pour irrégularité de procédure : il estime avoir été privé de son droit de discuter du redressement propre aux traitements et salaires avec l’interlocuteur départemental, sa demande de rencontre étant restée sans suite.

Mais sa demande ne portant que sur les revenus d’origine indéterminée, elle ne peut avoir de conséquences sur le redressement portant sur les traitements et salaires.

Ce que confirme le juge : certes, obtenir un débat avec un fonctionnaire de l’administration fiscale de rang plus élevé que le supérieur hiérarchique du vérificateur est une garantie prévue par la charte du contribuable vérifié. Mais si la demande est limitée à certains chefs de rectification sur lesquels persistaient des divergences importantes, on ne peut pas considérer avoir été privé de cette garantie pour les autres chefs de rectification encore en litige. La procédure ne peut donc pas être jugée irrégulière pour ce motif.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 24 avril 2019, n° 412769

Contrôle fiscal : « Je veux parler à votre supérieur ! » © Copyright WebLex – 2019

Boulangerie : l’histoire d’une transaction mal vécue…

Un boulanger procède à une augmentation de capital et vend des parts de sa société à une société B qui devient actionnaire majoritaire.

En raison des difficultés financières persistantes de la société, le boulanger vend ses parts restantes à la société B et signe pour cela une transaction.

Par la suite, le boulanger va chercher à obtenir l’annulation de la transaction. Il explique alors avoir conclu la transaction sous la contrainte de la société B qui a abusé de sa position d’associé majoritaire pour l’obliger à renoncer à ses fonctions de dirigeant et à ses droits d’associé. Il estime, en outre, que la transaction est dépourvue de concessions réciproques.

Ce que conteste la société B : d’une part, elle relève que le boulanger est rompu au monde des affaires pour avoir acquis, à plusieurs reprises, des fonds de commerce de boulangerie ; d’autre part, elle estime qu’il avait une parfaite conscience de la portée de l’engagement prévu par la transaction ; enfin, il ne démontre pas avoir subi la moindre violence, ni la moindre contrainte morale ou financière.

Par ailleurs, la transaction comporte bien des concessions réciproques, selon la société B, au vu notamment des éléments suivants :

• elle a renoncé à la garantie d’actif et de passif souscrite par le boulanger ; pour elle, il s’agit d’une concession sérieuse eu égard aux nombreux contentieux liés à la gestion de la boulangerie ;
• elle s’est engagée à procéder à ses frais à la mainlevée d’une hypothèque prise sur un immeuble appartenant au boulanger et à son épouse.

Pour le juge, la société B n’a rien à se reprocher : la validité de la transaction est donc confirmée.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 10 avril 2019, n° 17-19408

Quand un boulanger estime avoir été roulé dans la farine… © Copyright WebLex – 2019

Consulter les représentants du personnel avant de proposer un reclassement

Un salarié protégé est déclaré inapte à son poste. Son employeur lui propose 2 postes de reclassement, que le salarié refuse.

Puis, s’apercevant qu’il a omis de solliciter l’avis des représentants du personnel quant à ces propositions de reclassement, l’employeur les convoque afin de régulariser la procédure. Ceux-ci émettent alors un avis favorable sur les 2 postes concernés.

L’employeur propose donc à nouveau ces 2 mêmes postes au salarié protégé, qui les refuse une nouvelle fois. Il sollicite donc l’autorisation de l’inspecteur du travail afin de licencier ce salarié. Autorisation qu’il obtient.

Ce que conteste le salarié : il rappelle que la consultation des représentants du personnel doit être préalable aux propositions qui lui sont faites. Or, l’employeur lui a proposé les 2 postes de reclassement avant de consulter les représentants du personnel…

… et de les lui proposer à nouveau, rappelle le juge pour qui l’employeur a bien régularisé la procédure en proposant des reclassements après consultation des représentants du personnel. Peu importe qu’il s’agisse des 2 mêmes postes…

Source : Arrêt du Conseil d’Etat, 4ème et 1ère chambres réunies, du 27 février 2019, n° 417249

Procédure d’inaptitude : une régularisation permise ? © Copyright WebLex – 2019

Transporteurs : cas vécu d’un « action directe » ratée…

Une société A loue des véhicules industriels à une société B. Avec ces véhicules industriels, elle va collecter les déchets des magasins d’un distributeur.

La société A ne payant plus la location, la société B demande au distributeur de la rembourser. Elle se prévaut, pour cela, de l’« action directe », propre au secteur du transport.

Mais, pour le distributeur, la société B ne peut pas exercer cette action à son encontre, faute de remplir toutes les conditions légales. Elle rappelle que :

• l’activité principale de la société A est une activité de courtage et de négoce liée à la gestion des déchets et leur collecte et leur transport ne sont qu’une activité accessoire ;
• la société A n’est pas inscrite au registre des transporteurs et des loueurs ;
• la société A effectue les transports pour son propre compte et non comme transporteur public routier ;
• le distributeur n’est ni destinataire, ni expéditeur des marchandises.

« Effectivement », constate le juge : au vu de ces éléments, la société B ne peut pas se prévaloir de l’« action directe » contre le distributeur pour obtenir le versement des sommes impayées par la société A.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 3 avril 2019, n° 18-11242

Transporteurs : agir contre le client d’un client, (im)possible ? © Copyright WebLex – 2019