Le coin du dirigeant

21
Juil

PTZ, éco-PTZ : quand faut-il justifier de la réalisation de vos travaux ?

Si vous souhaitez obtenir un prêt à taux zéro (PTZ) ou un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), vous devez, entre autres conditions, justifier auprès de la banque que les travaux financés ont bel et bien été réalisés. Depuis le 13 juillet 2020, vous pouvez demander à bénéficier d’un délai supplémentaire pour fournir cette justification. Comment obtenir un tel délai ?

PTZ, éco-PTZ : un allongement de délai dans certains cas

Les emprunteurs qui bénéficient d’un prêt à taux zéro (PTZ), d’un prêt conventionné, ou d’un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) pour le financement de certains travaux dans leur résidence doivent justifier dans un certain délai, auprès de l’établissement prêteur (généralement un établissement bancaire), de la réalisation desdits travaux.

A défaut, ils perdent les avantages financiers du prêt réglementé pour les opérations non terminées à la date prévue.

Toutefois, depuis le 13 juillet 2020, il est possible de solliciter un ou plusieurs allongement(s) du délai de réalisation des travaux prévus, dans les cas suivants :

  • 1. force majeure ;
  • 2. maladie, accident de l’emprunteur ayant entraîné une incapacité temporaire de travail de 3 mois minimum, ou décès de l’emprunteur ;
  • 3. procédure contentieuse liée à la réalisation de l’opération immobilière ;
  • 4. reconnaissance d’un état de catastrophe naturelle ou d’un état de catastrophe technologique.

La demande d’allongement de délai est à déposer au plus tard 3 mois avant l’expiration du délai précédemment prévu.

  • Une demande traitée par la Direction Générale du Trésor…

Lorsque l’emprunteur sollicite un premier allongement dans la situation visée au 1, ou après deux allongements accordés dans les cas visés aux 2 à 4, c’est la Direction Générale du Trésor qui se chargera du traitement de sa demande.

Dans ces situations, l’emprunteur doit déposer sa demande et toutes les pièces justificatives nécessaires auprès de l’établissement prêteur, qui les transmettra à une société de gestion agissant pour le compte de l’Etat.

Cette société devra analyser le dossier, et rendre un avis à la Direction Générale du Trésor qui se chargera ensuite d’accorder ou de refuser la demande d’allongement. Une fois sa décision prise, elle sera transmise à l’établissement prêteur, qui se chargera d’en informer l’emprunteur.

Notez qu’à défaut de réponse de la Direction Générale du Trésor dans un délai de 2 mois suivant la transmission de la demande d’allongement, cette dernière est réputée rejetée, et les avantages financiers du prêt réglementé sont perdus pour les opérations non terminées à la date d’achèvement prévue.

  • …ou par l’établissement prêteur

Lorsque l’emprunteur sollicite un premier ou un second allongement de délai dans les cas visés au 2 à 4, c’est l’établissement prêteur qui se charge du traitement de la demande.

A l’appui de sa demande, l’emprunteur doit fournir les justificatifs suivants :

  • pour les demandes déposées pour cause de maladie, accident de l’emprunteur ayant entraîné une incapacité temporaire de travail de 3 mois minimum, ou décès de l’emprunteur :
  • ○ un arrêt de travail ;
  • ○ ou un certificat médical ;
  • ○ ou un acte de décès ;
  • pour les demandes déposées pour cause de procédure contentieuse liée à la réalisation de l’opération immobilière :
  • ○ un acte introductif d’instance ou justificatif d’un recours administratif ou judiciaire ;
  • ○ une décision ou acte administratif ou judicaire affectant le délai de réalisation des travaux, notamment relatif au permis de construire ;
  • ○ un extrait du Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC) en cas de liquidation judiciaire ou de redressement judiciaire ;
  • ○ un procès-verbal établi par un huissier de justice à la demande du tribunal constatant la malfaçon ou l’inachèvement des travaux ;
  • ○ un rapport d’expertise judiciaire ;
  • ○ une mise en demeure, adressée au contractant, de livraison des travaux dans les délais prévus au contrat ;
  • pour les demandes déposées suite à la reconnaissance d’un état de catastrophe naturelle ou d’un état de catastrophe technologique.
  • ○ un arrêté portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ou technologique mentionnant la commune concernée par l’opération.

Ces justificatifs seront versés au dossier de prêt.

A défaut de réponse de l’établissement prêteur dans un délai de 2 mois suivant la transmission de la demande d’allongement, cette dernière est réputée rejetée, et les avantages financiers du prêt réglementé sont perdus pour les opérations non terminées à la date d’achèvement prévue.

Notez que les allongements de délais accordés par les établissements prêteurs sont contrôlés par la société de gestion agissant pour le compte de l’Etat.

Enfin, au plus tard le premier jour ouvré suivant le 31 mars de chaque année, les établissements prêteurs doivent communiquer à la Direction Générale du Trésor, ou à la société de gestion agissant pour le compte de l’Etat, un état des allongements de délai accordés ou renouvelés au cours de l’année précédente en indiquant le motif d’allongement pour chaque prêt.

Source : Arrêté du 29 juin 2020 relatif aux modalités d’allongement du délai de réalisation des travaux dans le cadre d’un prêt réglementé

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21
Juil

Engagement de caution : décisions prises hors AG = décisions valables ?

Un dirigeant, qui s’est porté caution des 2 emprunts contractés par sa société, refuse de régler les impayés réclamés par la banque. La raison ? Les 2 décisions d’emprunt ont été prises hors assemblée générale, ce qui, selon lui, les invalide… A tort ou à raison ?

Décisions prises hors AG : attention à la rédaction des statuts

Une société souscrit 2 emprunts d’un montant respectif de 32 000 et 73 000 € auprès d’une banque, pour lesquels l’un de ses 2 associés se porte caution.

Quelque temps plus tard, suite à plusieurs impayés, la banque se retourne contre la caution, et lui réclame le paiement des mensualités dues.

Ce que refuse l’associé concerné, qui relève que les 2 emprunts ont été signés conjointement par les 2 associés de la société, en dehors de toute assemblée générale (AG).

Or, si les statuts de la société autorisent ce type de décision, ce n’est qu’à la condition que les emprunts contractés n’excèdent pas 76 000 €. Sauf qu’ici, le montant cumulé des 2 emprunts souscrits, qui atteint 105 000 €, dépasse bel et bien ce seuil !

A défaut d’avoir été prises en assemblée générale, les 2 décisions d’emprunt sont donc nulles, tout comme l’engagement de caution de l’associé, qui n’a donc pas à être mis à exécution…

« Faux », répond le juge : le montant de chacun des 2 emprunts bancaires, pris isolément, ne dépasse pas le seuil de 76 000 € fixé par les statuts.

Par conséquent, les décisions prises conjointement par les 2 associés de la société en dehors de toute assemblée générale sont parfaitement valables, de même que l’engagement de caution pris par l’associé… qui doit donc régler le montant réclamé par la banque.

Source : Arrêt de la Cour de cassation du 17 juin 2020, n° 18-14231

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20
Juil

Factures d’énergie : une obligation d’information renforcée ?

Parmi les multiples mesures prises par le Gouvernement pour réduire la consommation énergétique des bâtiments, il y en a une qui concerne l’obligation d’’information des propriétaires. L’objectif est de leur permettre de mieux comprendre leurs factures pour qu’ils puissent ensuite ajuster leur consommation énergétique en conséquence…

Factures d’énergie : des propriétaires (bientôt) mieux informés

Le Gouvernement a décidé de renforcer l’obligation d’information des abonnés à un réseau de chaleur ou de froid.

A compter du 25 octobre 2020, une note d’information devra être remise au moins une fois par an aux propriétaires d’immeuble ou au syndicat des copropriétaires, en cas de copropriété. Cette note détaillera la facturation pratiquée, et sera complétée par la transmission, à une fréquence biannuelle, puis mensuelle à partir du 1er janvier 2022, d’une évaluation portant sur les consommations de chaleur et de froid.

Un Décret à venir précisera cette mesure. A suivre…

Source :

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20
Juil

L’entretien (obligatoire ?) des pompes à chaleur…

De plus en plus de propriétaires ont recours à des pompes à chaleur ou à des appareils de chauffage couplés à de la ventilation. Pour le moment, ces équipements ne sont pas soumis à des obligations d’inspection et d’entretien. Cela va-t-il changer ?

Pompes à chaleur : une inspection et un entretien bientôt obligatoires !

Actuellement, si les chaudières sont soumises à des obligations d’inspection et d’entretien, ce n’est pas le cas des appareils thermodynamiques (pompes à chaleur), ni des appareils de chauffage couplés à de la ventilation.

A l’avenir, les pompes à chaleur et les appareils de chauffage couplés à de la ventilation seront également soumis à des obligations d’inspection et d’entretien, ce qui permettra de s’assurer de leur bon fonctionnement.

Un Décret à venir doit préciser cette mesure. A suivre…

Source :

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17
Juil

Dirigeants de société : comptes annuels déposés = vie privée exposée ?

Invoquant une atteinte à sa vie privée, au regard notamment de la mise en avant de son patrimoine, l’associé unique d’une SASU refuse de déposer les comptes annuels de la société. A tort ou à raison ?

Dépôt des comptes > vie privée de l’associé unique

Parce qu’il ne s’est pas exécuté dans les délais impartis, le président d’une société à actions simplifiées unique (SASU) se voit enjoint, par le juge, de déposer les comptes annuels de sa société auprès du tribunal.

A tort, selon l’intéressé, pour qui cette injonction porte atteinte à sa vie privée : parce qu’il est associé unique de la société, le dépôt des comptes de celle-ci suppose nécessairement, d’après lui, la révélation de sa situation patrimoniale.

Ce qui porte atteinte à son droit à la protection de ses données personnelles, estime-t-il…

« Faux » rétorque le juge : les comptes annuels de la SASU ne constituent qu’un des éléments nécessaires à la détermination de la valeur des actions possédées par l’associé unique, dont le calcul suppose le recours à d’autres critères, notamment de comparaison.

Par conséquent, le patrimoine de l’associé, qui est bien distinct de celui-ci de la société, n’est qu’indirectement et partiellement révélé à l’occasion du dépôt des comptes de la SASU. Ce qui constitue donc une atteinte parfaitement proportionnée au but légitime de détection et de prévention des difficultés des entreprises poursuivi par cette obligation.

Par conséquent, le président de la SASU doit déposer les comptes.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 24 juin 2020, n° 19-14098

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13
Juil

Vendre du vin… avec modération ?

A l’occasion d’un contrôle fiscal, l’administration réclame à un particulier un supplément d’impôt sur le revenu et de TVA, considérant qu’il s’est livré à une véritable activé professionnelle de négociant en vins. Ce que conteste le particulier, pour qui la vente de bouteilles de vins relève simplement d’une bonne gestion de son patrimoine privé. Qui a raison ?

Vente de vins : particulier = professionnel ?

Un particulier fait l’objet d’un contrôle fiscal à l’issue duquel l’administration, considérant qu’il exerce en réalité une activité professionnelle de négociant en vins, lui réclame un supplément d’impôt sur le revenu et de TVA.

Elle indique, en effet, que le particulier a vendu plus de 300 bouteilles de vins de grands crus provenant de sa cave personnelle, sur une période de 3 ans, pour près de 200 000 €, ce qui représente plus du double du montant des revenus qu’il tire de son activité professionnelle.

« Et alors ? », s’interroge le particulier, qui ne voit pas où est le problème :

  • ces ventes ont été réalisées dans le cadre de la gestion normale de son patrimoine privé ;
  • elles n’ont aucun caractère habituel puisque les bouteilles en question proviennent de sa cave personnelle constituée de vins de collection qu’il a achetés sans but lucratif ;
  • ces ventes ont été réalisées pour financer un investissement immobilier personnel.

Des éléments qui suffisent, selon lui, à prouver qu’il n’exerce aucune activité professionnelle liée au négoce de vins.

Sauf que le particulier n’apporte aucune preuve à l’appui de ses affirmations !

En conséquence, au vu du nombre d’opérations de vente réalisées, de leur fréquence, et de leur montant, le particulier s’est effectivement livré à une activité de négoce de vins, pour son propre compte, constate le juge.

Le fait qu’il n’ait pas eu recours à des moyens commerciaux similaires à ceux employés par un véritable professionnel est ici sans incidence.

Le redressement fiscal est donc maintenu.

Source : Arrêt de la Cour administrative d’appel de Douai du 2 avril 2020, n°17DA02225

« Le bon vin réjouit le cœur des hommes »… et de l’administration fiscale ? © Copyright WebLex – 2020