Le coin du dirigeant

Loi ASAP : des mesures pour protéger les propriétaires contre le squat

La Loi ASAP entend simplifier la procédure administrative d’expulsion en cas de squat d’un logement.

Pour cela, il est clairement affiché que la notion de « domicile » recouvre aussi les résidences secondaires.

Ensuite, il est créé un délai d’instruction de 48 heures des demandes de mise en demeure des squatteurs présentées au Préfet.

En cas de refus de donner suite aux demandes des propriétaires ou des locataires lésés par le squat de leur logement, la Préfecture devra leur communiquer sans délai les motifs de ce refus.

Enfin, le Préfet saisi d’une demande d’évacuation forcée d’un local doit désormais intervenir « sans délai ».

Source : Loi n° 2020-1525 du 7 décembre 2020 d’accélération et de simplification de l’action publique

Loi ASAP : la lutte contre les squats © Copyright WebLex – 2020

Connectez-vous sur le site des impôts et laissez-vous guider !

En 2021, 80 % des foyers français bénéficieront d’une exonération de taxe d’habitation.

Les 20 % restants seront toujours soumis à taxation, mais bénéficieront d’une baisse progressive (30 % en 2021) qui aboutira, en principe, à une exonération de taxe d’habitation à compter de 2023.

Si vous êtes encore concerné par le paiement de la taxe d’habitation, et si vous êtes mensualisé, vous pouvez bénéficier de ce dégrèvement de 30 % dès le mois de janvier 2021, en diminuant le montant de vos prélèvements mensuels.

Pour cela, il vous suffit :

• de vous connecter sur votre espace particulier sur le site Internet impots.gouv.fr, rubrique « paiement », puis « gérer mes contrats de prélèvements » ;
• de choisir le contrat de prélèvement de votre taxe d’habitation principale et de cliquer sur « moduler vos prélèvements mensuels » ;
• d’indiquer le montant de l’impôt estimé, sans oublier d’y ajouter le montant de votre contribution à l’audiovisuel public.

Pour vous aider à estimer le taux de réduction de votre taxe d’habitation pour 2021, vous pouvez utiliser le simulateur « taxe d’habitation », disponible sur le site Internet impôts.gouv.fr, rubrique « particuliers ».

Notez qu’aucune pénalité ne vous sera appliquée si vous surestimez la baisse de vos mensualités : le paiement du complément de taxe vous sera simplement réclamé à l’automne 2021.

Si vous souhaitez que la modification de vos prélèvements mensuels s’applique dès le mois de janvier 2021, agissez avant le 15 décembre 2020. Passé cette date, les modifications effectuées ne seront effectives qu’à compter du mois de février 2021.

Pour toute question, vous pouvez contacter l’administration fiscale par téléphone au 0 809 401 401 (service gratuit coût de l’appel) du lundi au vendredi de 8h30 à 19h ou par messagerie sécurisée (accessible depuis votre espace particulier).

Complémentaires santé de plus d’un an : une nouvelle faculté de résiliation !

A compter du 1er décembre 2020, les assurés disposant d’un contrat de complémentaire santé de plus d’un an pourront résilier sans frais ni pénalités leur contrat, sans attendre sa date anniversaire.

La résiliation prendra effet 1 mois après sa réception par son destinataire, qui doit informer l’assuré ou le souscripteur de la réception de la notification.

Toutefois, ce droit de résiliation ne pourra pas être mis en œuvre par un salarié, pour les contrats de complémentaire santé conclus par l’employeur au profit de ses salariés, lorsque le lien qui l’unit à l’employeur rend obligatoire l’adhésion au contrat. Dans une telle situation, le droit de résiliation est ouvert à l’employeur.

De même, lorsque la complémentaire santé a été souscrite par une personne morale pour ses adhérents, le droit de résiliation est ouvert au souscripteur.

Lorsque l’adhérent ou souscripteur entend résilier son contrat de complémentaire santé en vue de contracter avec un nouvel organisme, ce dernier se chargera des formalités de résiliation après avoir obtenu une demande expresse (sur papier ou tout autre support durable) de l’adhérent ou souscripteur de résilier son contrat en cours et de procéder à une nouvelle adhésion auprès du nouvel organisme.

La notification effectuée par le nouvel organisme mentionne la référence du contrat, le nom et l’adresse de l’adhérent ou souscripteur et le nom du nouvel organisme choisi par l’adhérent ou souscripteur. Elle rappelle que le nouvel organisme s’assure de la continuité de la couverture de l’adhérent durant l’opération de résiliation.

Ici, la date de réception qui fait courir le délai d’un mois est présumée être le lendemain de la date d’envoi de la lettre recommandée ou, s’il s’agit d’une lettre recommandée électronique, le lendemain de sa date de dépôt.

Notez que la nouvelle adhésion ou le nouveau contrat ne peut prendre effet avant la prise d’effet de la dénonciation de l’ancienne adhésion ou la résiliation de l’ancien contrat.

Enfin, sachez que les adhérents ayant résilié leur contrat ont le droit d’être remboursés du solde de la cotisation non consommée dans un délai de 30 jours à compter de la date d’effet de la résiliation.

Ces dispositions ne s’appliquent pas seulement aux contrats conclus ou reconduits au 1er décembre 2020, mais à tous les contrats de complémentaire santé, même en cours à cette date.

Prime forfaitaire de transition énergétique : des modifications pour 2021

Depuis le 1er janvier 2020, la prime forfaitaire de transition énergétique (dite « prime énergie ») profite aux personnes qui font réaliser des travaux destinés à améliorer la performance énergétique de leurs logements.

Le bénéfice de cette prime suppose, en effet, la réalisation de l’une des dépenses éligibles suivantes :

• chaudières à très haute performance énergétique, à l’exception de celles utilisant le fioul comme source d’énergie ;
• équipements de chauffage ou de fourniture d’eau chaude sanitaire fonctionnant au bois ou autres biomasses :

• ○ chaudières à alimentation automatique fonctionnant au bois ou autre biomasse ;
• ○ chaudières à alimentation manuelle fonctionnant au bois ou autres biomasses ;
• ○ équipements de chauffage ou de fourniture d’eau chaude sanitaire indépendants fonctionnant au bois ou autres biomasses, y compris les poêles de masse artisanaux ou à accumulation de chaleur ;

• équipements de chauffage ou de fourniture d’eau chaude sanitaire fonctionnant à l’énergie solaire thermique ou avec des capteurs solaires hybrides thermiques et électriques à circulation de liquide :

• ○ équipements de production de chauffage fonctionnant à l’énergie solaire thermique ;
• ○ équipements de fourniture d’eau chaude sanitaire fonctionnant à l’énergie solaire thermique ;
• ○ équipements de chauffage ou de fourniture d’eau chaude sanitaire fonctionnant avec des capteurs solaires hybrides thermiques et électriques à circulation de liquide ;

• pompes à chaleur, autres qu’air/air, dont la finalité essentielle est la production de chauffage ou d’eau chaude sanitaire :

• ○ pompes à chaleur géothermiques ou solarothermiques, ainsi que l’échangeur de chaleur souterrain associé ;
• ○ pompes à chaleur air/eau ;
• ○ pompes à chaleur dédiées à la production d’eau chaude sanitaire ;

• équipements de raccordement, ou droits et frais de raccordement pour leur seule part représentative du coût de l’acquisition et de la pose de ces mêmes équipements, à un réseau de chaleur ou de froid, alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou de récupération ;
• dépose d’une cuve à fioul ;
• systèmes de ventilation mécanique contrôlée double flux autoréglables ou hygroréglables ;
• réalisation, en dehors des cas où la réglementation le rend obligatoire, d’un audit énergétique : pour un même logement, un seul audit énergétique ouvre droit à la prime de transition énergétique ;
• isolation thermique des parois vitrées, à la condition que les matériaux installés viennent en remplacement de parois en simple vitrage ;
• isolation des murs en façade ou pignon ;
• isolation des rampants de toiture et plafonds de combles ;
• isolation des toitures terrasses ;
• équipements ou matériaux de protection des parois vitrées ou opaques contre les rayonnements solaires, pour les immeubles situés à La Réunion, en Guyane, en Martinique, en Guadeloupe ou à Mayotte.

Quelle que soit la nature des dépenses réalisées, certaines caractéristiques techniques, qui sont modifiées pour les demandes de prime déposées à compter du 1er janvier 2021, doivent être respectées. Vous pouvez consulter la liste de ces nouvelles caractéristiques techniques ici.

A toutes fins utiles, notez que les critères relatifs aux travaux d’isolation et aux travaux d’installation de chaudières fonctionnant au bois ou autre biomasse sont renforcés.

Source : Arrêté du 17 novembre 2020 relatif aux caractéristiques techniques et modalités de réalisation des travaux et prestations dont les dépenses sont éligibles à la prime de transition énergétique

Prime forfaitaire de transition énergétique : des caractéristiques techniques à respecter ! © Copyright WebLex – 2020

Dispositif « Cosse ancien » : un critère de performance énergétique globale à respecter

Le dispositif « Cosse ancien », aussi appelé « Louer abordable », vous permet de bénéficier d’une déduction spécifique des revenus fonciers si vous donnez en location des logements à loyers maîtrisés, en application d’une convention conclue avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2022.

Pour les conventions conclues depuis le 1er juillet 2020, l’avantage fiscal ne s’applique que pour les logements qui respectent un certain niveau de performance énergétique globale qui vient d’être fixé.

• Concernant la France métropolitaine

Ainsi, en France métropolitaine, l’avantage fiscal ne profitera qu’aux personnes qui placent en location des logements pour lesquels la consommation conventionnelle en énergie primaire est inférieure à 331 kWh/m²/an.

Sont donc exclus du bénéfice de la déduction spécifique les logements classés F ou G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Pour justifier du respect de cette exigence de performance énergétique, il faudra fournir à l’Anah une évaluation énergétique en cours de validité à la date de dépôt de la demande de convention.

• Concernant les départements et régions d’Outre-mer

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, les propriétaires devront justifier que leur logement respecte au moins l’une des améliorations de la performance énergétique suivantes :

• travaux d’isolation thermique des toitures, à savoir les travaux de protection des toitures contre les rayonnements solaires conformes à certaines prescriptions techniques ;
• travaux d’isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur, à savoir les travaux de protection des murs donnant sur l’extérieur contre les rayonnements solaires conformes à certaines prescriptions techniques ;
• travaux d’isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur, à savoir les travaux de protection des baies donnant sur l’extérieur contre les rayonnements solaires, le cas échéant associés à l’installation de brasseurs d’air fixes, conformes à certaines prescriptions techniques ;
• travaux d’installation ou de remplacement de systèmes de chauffage, le cas échéant associés à des systèmes de ventilation économiques et performants, ou de production d’eau chaude sanitaire conformes à certaines prescriptions techniques.

Pour justifier du respect de cette exigence, il faudra fournir, sur simple demande, toutes les factures ou notes émises par les entreprises prestataires, ou tout autre moyen de preuve.

Source : Arrêté du 10 novembre 2020 relatif au niveau de performance énergétique globale prévu au o du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts

Dispositif « Cosse ancien » : pour quels logements ? © Copyright WebLex – 2020

Caution : comment évaluer la « disproportion » du cautionnement ?

Dans une première affaire, le dirigeant d’une société se porte caution du prêt consenti à celle-ci par une banque.

Mais la société est mise en liquidation judiciaire, ce qui pousse la banque à exiger du dirigeant l’exécution de son engagement de caution.

A tort, selon celui-ci, qui rappelle qu’un créancier professionnel ne peut se prévaloir du cautionnement donné par une personne dont l’engagement était, à l’époque de sa conclusion, manifestement disproportionné au regard de ses biens et revenus, à moins que son patrimoine ne lui permette de faire face à son obligation lorsque l’exécution de celle-ci est réclamée.

Or, poursuit-il, son engagement de caution était bel et bien disproportionné au moment où il l’a pris, et pour cause : son patrimoine comprenait des parts sociales de la société garantie, dont la valeur aurait dû être évaluée en tenant compte des dettes de cette société (ce que l’on appelle la « valeur nette » des parts)… Ce que n’a pas fait la banque.

Le cautionnement doit donc être annulé.

Ce que confirme le juge, qui rappelle que la disproportion du cautionnement doit être appréciée par rapport au patrimoine « net » de la caution.

Dans le cas où la caution détient des parts sociales de la société pour laquelle elle s’engage, l’évaluation de ces parts doit tenir compte du « passif social », c’est-à-dire des dettes de la société.

Faute d’avoir pris en compte le patrimoine « net » du dirigeant dans le cadre de son évaluation, la banque ne peut donc pas obtenir l’exécution de l’engagement de caution.

Caution : gare au formalisme !

Dans une seconde affaire, la mère d’un gérant de société se porte caution solidaire du prêt consenti à celle-ci par une banque.

4 ans plus tard, la banque réclame l’exécution de l’engagement de caution aux héritiers de cette femme, entretemps décédée.

Ce à quoi ils s’opposent : les héritiers rappellent, en effet, que l’engagement de caution manuscrit doit obligatoirement mentionner l’identité du « débiteur garanti » (ici la société).

Or ici, la caution n’a pas désigné précisément le bénéficiaire de la garantie… ce qui justifie l’annulation de son engagement !

« Faux », rétorque la banque, qui rappelle que la caution était parente du gérant de la société garanti, qui s’était d’ailleurs lui-même porté caution, et que le nom de la société figurait bien sur la première page préimprimée de l’acte de cautionnement.

Autant d’éléments qui prouvent que l’identité du débiteur garanti était bel et bien connue de la caution.

« Faux », rétorque à son tour le juge : le nom de la société, désignée dans l’acte par le seul terme « bénéficiaire du crédit », aurait dû figurer dans l’engagement manuscrit de la caution en lieu et place de la lettre « X ».

A défaut, l’engagement de caution est donc nul.