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Construction immobilière : il faut respecter le PLU !

Le propriétaire d’un terrain obtient un permis de construire une maison individuelle. Sa future voisine conteste la validité du permis de construire, estimant que le projet ne respecte pas le plan local d’urbanisme (PLU).

Elle rappelle, en effet, que dans la zone où la maison doit être construite, le PLU impose que la façade se trouve en retrait de 0 à 5 mètres par rapport à l’alignement de la voie publique.

Or, le projet de construction en cause comporte un décroché d’une profondeur d’environ 3 mètres destiné à permettre le stationnement de 2 voitures. Il en résulte donc que la façade, au niveau de ce décrochement, est à plus de 5 mètres de l’alignement de la voie publique.

De quoi obtenir l’annulation du permis de construire, selon la voisine.

Mais pas selon le propriétaire : son projet de construction est tout à fait respectueux du PLU puisque la façade de l’étage situé au niveau du décroché prévoit bien un retrait de 0 à 5 mètres par rapport à l’alignement de la voie publique.

Il estime donc que son projet de construction ne peut pas être remis en cause. Ce que confirme le juge, qui valide le projet de construction.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 22 juillet 2020, n° 428214

Construction immobilière : attention au PLU ? © Copyright WebLex – 2020

Aide au contrat de professionnalisation et à l’apprentissage

Les groupements d’employeurs pour l’insertion et la qualification (GEIQ) sont des associations qui embauchent des personnes éloignées de l’emploi, pour les former et les mettre à disposition des entreprises adhérentes.

Ces groupements d’employeurs favorisent l’insertion professionnelle en permettant à ces salariés d’acquérir une qualification et une expérience professionnelle.

Jusqu’alors, le GEIQ qui organisait des parcours d’insertion et de qualification pouvait bénéficier d’une aide de l’Etat, dans le cadre du contrat de professionnalisation conclu avec :

• un jeune âgé de 16 à 25 ans sorti du système scolaire sans qualification ou rencontrant des difficultés particulières d’accès à l’emploi ;
• un demandeur d’emploi âgé d’au moins 45 ans.

Le bénéfice de l’aide est désormais étendu aux contrats d’apprentissage conclus avec le GEIQ qui organise l’accompagnement personnalisé vers l’emploi au profit des personnes rencontrant des difficultés d’insertion particulières et qui répondent aux caractéristiques fixées dans un cahier des charges.

Par ailleurs, les opérateurs de compétences (Opco) financeront les contrats de professionnalisation conclus par les GEIQ, à compter du 1er octobre 2020, à hauteur de 15 € par heure et par bénéficiaire d’un parcours d’insertion et de qualification.

Source : Décret n° 2020-1122 du 10 septembre 2020 relatif aux parcours d’insertion au sein des groupements d’employeurs pour l’insertion et la qualification

Groupements d’employeurs pour l’insertion et la qualification (GEIQ) : profiter d’une aide d’Etat ? © Copyright WebLex – 2020

Vente immobilière et PPRT : de l’importance de la publication

Un acquéreur achète une maison dont l’acte de vente indique qu’il n’existe pas de plan de prévention des risques technologiques (PPRT).

Peu après la signature de la vente, un PPRT est publié par la Préfecture, classant sa commune en zone de sismicité d’aléa faible.

Parce qu’il estime que l’agent immobilier et le notaire auraient dû indiquer dans le compromis et l’acte de vente qu’un PPRT était en cours d’élaboration, l’acquéreur leur réclame des indemnités.

A tort, selon les professionnels, qui estiment qu’ils ont seulement l’obligation de faire état des PPRT déjà publiés.

Ce que confirme le juge : non tenu de faire mention des PPRT en cours d’élaboration, l’agent immobilier et le notaire n’ont pas ici commis de faute. Ils n’ont donc pas à indemniser l’acquéreur.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 9 septembre 2020, n° 19-12573

Pas de PPRT = pas de vente immobilière ? © Copyright WebLex – 2020

Bail rural : l’histoire d’une préemption ratée

Deux baux ruraux sont conclus par le même bailleur : l’un avec un agriculteur, l’autre avec le fils de cet agriculteur.

Une vingtaine d’années plus tard, le bailleur signe un compromis de vente des parcelles agricoles, objet des baux ruraux. Son notaire en informe alors l’agriculteur et son fils, qui décident d’user de leur droit de préemption, et de demander une baisse du prix de vente.

« Non », répond le bailleur, qui refuse toute négociation, l’agriculteur et son fils n’ayant, selon lui, pas le droit de préempter.

Parmi les conditions requises pour préempter, en effet, il est en une qui impose qu’après la préemption, l’agriculteur exploite lui-même les parcelles pendant 9 ans.

Ce dont n’est plus capable ici l’agriculteur qui, en raison de son âge, se déplace aujourd’hui à l’aide d’une béquille ou d’un déambulateur. D’ailleurs, en réalité, cela fait déjà quelque temps qu’il a confié l’exploitation des parcelles louées à l’un de ses enfants.

Cette condition n’est pas non plus remplie par le fils de l’agriculteur, poursuit le bailleur : celui-ci habite à plus de 500 km des parcelles louées et exerce une activité de commercial à plein temps.

C’est donc son frère qui, en plus d’exploiter les parcelles louées par leur père, exploite aussi les siennes.

Ni le père, ni le fils ne remplissent donc les conditions pour préempter les parcelles agricoles louées, tranche le juge, qui accorde d’ailleurs au bailleur la résiliation des baux ruraux en cours, les parcelles n’étant pas exploitées par les locataires « officiels ».

Bail rural : l’histoire d’un congé pour reprise (il ?)licite

Un bailleur délivre un congé pour reprise des parcelles agricoles qu’il loue à un agriculteur.

Congé pour reprise illicite, selon, l’agriculteur : le courrier lui notifiant le congé indique qu’il est donné au profit du petit-fils du bailleur qui exploitera personnellement les terres.

Or, il ne mentionne pas si la reprise se fera à titre individuel ou sous la forme d’une société. Pour l’agriculteur, il s’agit là d’une irrégularité formelle qui rend nul le congé pour reprise.

Mais pas pour le juge, qui confirme la validité du congé pour reprise.

Source :

• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 10 septembre 2020, n° 19-11556
• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 10 septembre 2020, n° 19-15511

Agriculteurs et bail rural : 2 cas (mal ?) vécus © Copyright WebLex – 2020

2 missions, 1 guide pratique !

Depuis le 20 novembre 2019, les experts comptables peuvent, à titre accessoire, procéder pour le compte de leurs clients au recouvrement aimable de leurs créances et/ou au paiement de leurs dettes, à la condition qu’un mandat spécial leur ait été confié.

Pour rappel, il est prévu que le paiement des dettes pour le compte des clients soit effectué par virement électronique, grâce à la fourniture de codes d’accès spécifiques aux comptes bancaires en ligne des clients en question.

Pour faciliter la mise en œuvre de ces 2 nouvelles missions, l’Ordre des Experts-Comptables a mis en ligne un guide pratique à destination des professionnels concernés qui détaille chaque mission avec précision et qui mentionne pour chacune d’elles :

• une définition du cadre de la mission de l’expert-comptable et des limites à ses travaux (comme par exemple l’interdiction d’encaisser des fonds sur son propre compte bancaire) ;
• les diligences qu’il doit mettre en œuvre (réception et tri des factures, préparation d’échéanciers, établissement de comptes-rendus, etc.)

Le guide comprend également une foire aux questions, qui reprend les interrogations les plus fréquentes sur le sujet, ainsi que des modèles de mandat spécifique.

Source : Site de l’Ordre des Experts-Comptables, « La mission de mandat de paiement des dettes et la mission de mandat recouvrement amiable des créances, en pratique » (NP)

Un nouveau guide pratique pour les experts-comptables © Copyright WebLex – 2020

Remise en cause du licenciement économique = remise en cause du CSP

Une salariée, licenciée pour motif économique, conteste son licenciement estimant que son employeur n’a pas fait de recherches sérieuses de reclassement (seule une offre en Allemagne lui a été proposée).

Et parce qu’elle a accepté le contrat de sécurisation professionnelle, son préavis n’a pas été exécuté, et ne lui a pas été payé. Rappelons qu’en cas d’acceptation du CSP, l’employeur doit verser à Pôle emploi l’équivalent de l’indemnité de préavis en principe due au salarié, dans la limite de 3 mois.

La salariée, contestant son licenciement économique, réclame alors le paiement (direct) de son indemnité de préavis.

Ce que refuse l’employeur qui considère que l’indemnité de préavis n’est due que dans l’unique cas où le CSP serait remis en cause du fait de l’absence de motif économique du licenciement. Et parce que le motif économique n’est pas contesté, le CSP n’est pas remis en cause, selon lui…

Mais pas selon le juge qui rappelle que le CSP est remis en cause lorsque le licenciement économique n’est, finalement, pas fondé sur une cause réelle et sérieuse… et l’absence de reclassement prive, en effet, le licenciement économique de cause réelle et sérieuse.

Par conséquent, l’employeur doit payer à la salariée l’indemnité de préavis, mais aussi les congés payés y afférant, sauf à tenir compte des sommes déjà versées à ce titre.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 9 septembre 2020, n° 18-19550

Exemple d’une remise en cause d’un contrat de sécurisation professionnelle © Copyright WebLex – 2020