Actualités

19
Juin

Agent immobilier : www.georisques.gouv.fr, un site à éviter ?

Un état des risques et pollutions (ERP) doit être annexé aux contrats de location et de vente immobilière. Pour éditer ce document, de nombreux professionnels de l’immobilier se rendent sur le site www.georisques.gouv.fr. Ce qu’il ne faut pourtant pas faire, selon le Gouvernement : pourquoi ?

Agent immobilier : consultez les sites préfectoraux !

L’acquéreur ou le locataire d’un bien immobilier doit être informé par le vendeur ou le bailleur des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, etc.) auxquels le bien immobilier est exposé.

Pour lui fournir cette information, il faut fournir un diagnostic appelé « état des risques et pollutions » (ERP). En pratique, les professionnels de l’immobilier se rendent sur le site web www.georisques.gouv.fr pour éditer ce diagnostic.

Ce qu’il ne faut pas faire, comme vient de le rappeler le Gouvernement : le contenu de ce site est purement informatif et n’a aucune valeur juridique.

Pour éditer un ERP valable, il faut, explique le Gouvernement, se rendre sur les sites web des Préfectures du lieu du bien immobilier mis en location ou vendu. Seuls les sites web des Préfectures comportent des informations qui font foi et sont opposables juridiquement.

Source : Réponse Ministérielle Perrin, Sénat, du 7 juin 2019, n° 05511

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19
Juin

Entreprises du bâtiment : du nouveau pour les travailleurs détachés ?

Pour lutter contre la concurrence salariale (ou « dumping social »), un certain nombre de mesures sont régulièrement prises. Voici les dernières, particulièrement utiles à connaître, qui concernent spécifiquement le secteur du bâtiment…

Du nouveau concernant la carte BTP

Les obligations relatives à la carte professionnelles BTP s’imposent également, depuis le 6 juin 2019, aux entreprises établies hors de France qui :

  • emploient 1 ou plusieurs salariés immatriculés au régime de Sécurité Sociale français, dès lors qu’il(s) accomplit(ssent), dirige(nt) ou organise(nt) sur un site ou un chantier de travaux de bâtiment, de travaux publics ou de travaux d’excavation, de terrassement, d’assainissement, de construction, de montage et démontage d’éléments préfabriqués, d’aménagements ou équipements intérieurs ou extérieurs, de réhabilitation ou de rénovation, de démolition ou de transformation, de curage, de maintenance ou d’entretien des ouvrages, de réfection ou de réparation ainsi que de peinture et de nettoyage afférents à ces travaux et de toutes opérations annexes qui y sont directement liées ;
  • sont soumises aux obligations déclaratives et relatives au paiement des cotisations sociales auprès de l’Urssaf (ou de la MSA).

Toutefois, ces obligations relatives à la carte professionnelle BTP ne s’appliquent pas lorsque les salariés sont architectes, diagnostiqueurs immobiliers, métreurs, coordinateurs en matière de sécurité et de protection de la santé, chauffeurs et livreurs, ou, depuis le 6 juin 2019, géomètres-topographes ou géomètres-experts.

La carte professionnelle BTP doit comporter un certain nombre de mentions parmi lesquelles un code permettant d’accéder aux données relatives à l’emploi concerné dans le Système d’information de la carte d’identification professionnelle (SI-CIP). Plus précisément, depuis le 6 juin 2019, ce code doit permettre de vérifier la validité de la carte et, pour les agents chargés de la lutte contre le travail illégal, d’accéder à la base de données du SI-CIP.

Pour les salariés des entreprises de travail temporaire, ce code permet également de vérifier l’existence d’une mission en cours.

C’est donc ce code qui permet à tout maître d’ouvrage ou donneur d’ordre de vérifier auprès de l’Union des caisses de France Congés intempéries BTP que les salariés de son cocontractant, d’un sous-traitant direct ou indirect ou d’un cocontractant d’un sous-traitant ont effectivement été déclarés auprès de cet organisme et que leurs cartes ou attestations ont été émises par celui-ci.

Source : Décret n° 2019-555 du 4 juin 2019 portant diverses dispositions relatives au détachement de travailleurs et au renforcement de la lutte contre le travail illégal, article 4

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18
Juin

Marchand de biens : l’importance de la marge…

Un marchand de biens vend, dans le cadre de son activité d’achat-revente, une maison à un prix minoré. Parce qu’elle est vendue en-dessous de sa valeur vénale, l’administration y voit là un acte anormal de gestion, sanctionnable sur le plan fiscal. « Peu importe », rétorque le marchand de biens : il a tout de même réalisé une marge… Verdict du juge ?

Marchand de biens : la marge empêche-t-elle l’acte anormal de gestion ?

Un marchand de biens vend, dans le cadre de son activité, une villa pour un prix qui s’avère être inférieur à sa valeur vénale.

L’administration considère, à l’occasion d’un contrôle, et même si elle n’a pas à se prononcer sur les choix de gestion d’un entrepreneur, qu’il a volontairement décidé d’appauvrir son entreprise en vendant cette villa à un prix minoré : en clair, elle considère qu’il a commis un acte anormal de gestion et rectifie donc le montant imposable de l’opération en retenant la valeur vénale de la maison.

Mais le marchand de biens rappelle que, même s’il a consenti un prix de vente inférieur à la valeur vénale de la maison, ce prix de vente lui a tout de même permis de réaliser à bref délai une marge commerciale de 20 %. On ne peut donc pas considérer, estime-t-il, qu’il s’est délibérément appauvri au mépris de son activité, en procédant à cette vente.

Ce que confirme le juge…

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 4 juin 2019, n° 418357

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18
Juin

Bail commercial et hausse du loyer : la taxe foncière joue-t-elle un rôle ?

Le gérant d’un supermarché obtient l’accord de son bailleur pour le renouvellement de son bail commercial. Mais celui-lui réclame une hausse de loyer trop importante selon le gérant, constatant que le nouveau loyer proposé ne tient pas compte du fait qu’il assume le paiement de la taxe foncière…

Taxe foncière payée par le locataire = hausse de loyer limitée ?

Le gérant d’un supermarché sollicite auprès de son bailleur le renouvellement de son bail commercial. Si le bailleur est d’accord sur le principe du renouvellement du bail, un désaccord survient sur le montant du loyer. Le bailleur réclame, en effet, une hausse de loyer…

… trop importante, selon le gérant du supermarché : il rappelle que, selon les termes du bail commercial, le paiement de la taxe foncière a été mis à sa charge, sans contrepartie, alors qu’il incombe normalement au bailleur.

Or, selon le gérant du supermarché, les obligations qui incombent normalement au bailleur, lorsqu’elles sont mises à la charge du locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

Ce que confirme le juge : le bail commercial est donc ici renouvelé, avec une hausse de loyer pondérée par la prise en compte du paiement de la taxe foncière mis à la charge du locataire.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 23 mai 2019, n° 18-14917

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18
Juin

Agent immobilier : qu’est-ce qu’une offre « ferme et définitive » ?

Un agent immobilier rédige un projet de bail commercial, après avoir trouvé un locataire accepté par son client. Mais la location commerciale ne voit pas le jour et l’agent immobilier est condamné à indemniser son client. Il lui est reproché d’avoir négligé la notion d’offre « ferme et définitive »… Explications.

Agent immobilier : illustration pratique de ce qu’il ne faut pas faire…

Pour qu’une offre soit « ferme et définitive », c’est-à-dire engage formellement celui qui l’émet, il faut qu’elle indique sans ambiguïté la volonté de son auteur d’être engagé en cas d’acceptation.

Mais, en pratique, les offres peuvent être assorties de « réserves » qui leur ôtent leur caractère « ferme et définitif » jusqu’à ce que les conditions indiquées dans les réserves soient levées.

Ces « réserves » se rencontrent fréquemment en matière immobilière et doivent amener un agent immobilier à faire preuve de vigilance, comme dans l’histoire que voici.

Une SCI confie à un agent immobilier la mission de lui trouver un locataire en vue de la location d’un local commercial.

L’agent immobilier trouve une société intéressée qui fait une offre de location à un prix moindre que celui réclamé par la SCI. La SCI refuse et fait une contre-offre qui est acceptée par la société. Celle-ci lui précise toutefois qu’elle doit obtenir l’accord de sa société-mère pour pouvoir conclure le bail commercial (en clair, il s’agit là d’une « réserve »). Notez également que l’accord trouvé met à la charge du bailleur la réalisation de quelques travaux d’aménagement.

L’agent immobilier va informer la SCI que sa contre-offre a été acceptée et va rédiger un projet de bail commercial. Mais il ne lui dit pas que la signature du bail commercial est subordonnée à l’accord de la société-mère de la société.

Plusieurs semaines s’écoulent durant lesquelles la SCI réalise les travaux mis à sa charge. Mais, finalement, la société-mère ne donne pas son accord : en conséquence, le bail commercial n’est pas signé.

L’agent immobilier va alors être condamné à indemniser la SCI, 2 erreurs ayant été commises :

    • il n’a pas informé la SCI que l’accord trouvé n’était « ni ferme, ni définitif » ;
    • il n’a effectué aucune démarche pour s’assurer auprès de la société de la recherche et de l’obtention de l’accord de sa société-mère, pas même à l’approche de la date fixée pour l’entrée dans le local loué.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 23 mai 2019, n° 18-12561

Quand un agent immobilier confond vitesse et précipitation… © Copyright WebLex – 2019

18
Juin

Temps de trajet = temps de travail effectif ?

Un salarié réclame le paiement d’heures supplémentaires à son employeur : selon lui, parce que ses fonctions ne permettent pas de définir un lieu de travail fixe ou habituel, son temps de trajet pour se rendre sur les différents lieux de travail constitue du temps de travail effectif. A tort ou à raison ?

Le temps de trajet domicile-travail n’est pas du temps de travail effectif !

Un salarié, employé en qualité de formateur, n’a pas de lieu de travail fixe ou habituel. Il se rend dans différents lieux de travail définis par l’employeur pour exercer ses fonctions. Selon lui, le temps de trajet entre son domicile et ces différents lieux de travail constitue du temps de travail effectif.

Il réclame donc le paiement d’heures supplémentaires à son employeur. Ce que ce dernier refuse…

… à raison, d’après le juge : le temps de déplacement pour se rendre sur le lieu d’exécution du contrat de travail n’est pas du temps de travail effectif. Il ne peut donc pas constituer des heures supplémentaires.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 22 mai 2019, n° 17-28187

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